Das Immobiliengeschäft hat goldenen Boden, auch für die deutsche Kreditwirtschaft: 2019 vergaben hiesige Banken so viele neue Baudarlehen wie nie zuvor. Satte 263 Milliarden Euro stellten die Institute privaten Kunden zur Verfügung. Damit ist der Baufinanzierungsbestand der Geldhäuser innerhalb von gerade mal zehn Jahren um 36 Prozent auf 1,3 Billionen Euro angeschwollen, wie das "Handelsblatt" unter Berufung auf eine ihm exklusiv vorliegende Analyse der Beratungsgesellschaft PwC meldet. "Die Bedeutung der privaten Baufinanzierung ist für die deutschen Banken in den vergangenen Jahren relativ und absolut gestiegen", konstatiert PwC-Partner Tomas Rederer. 

Aufseher beobachten die Immobilien-Bonanza dagegen mit zunehmender Skepsis. Sie befürchten der Zeitung zufolge langfristig steigende Risiken. So kamen die Bundesbank und die Finanzaufsicht Bafin 2019 bei einem Stresstest unter kleinen und mittelgroßen Banken zu dem Schluss, dass die Vergabestandards bei Krediten für Wohnimmobilien "in den vergangenen drei Jahren sukzessive weniger konservativ geworden" sind. Mit anderen Worten: Die Ausfallwahrscheinlichkeiten steigen.

Extra-Puffer angeordnet
Der Ausschuss für Finanzstabilität – ein Gremium, in dem Vertreter von Finanzministerium, Bafin und Bundesbank sitzen – habe daher angeordnet, dass die Geldhäuser einen Extra-Kapitalpuffer aufbauen. Das sei vor dem Hintergrund "potenziell überbewerteter Sicherheiten und der damit verbundenen Risiken im Bankensystem" geschehen, sagte eine Bundesbank-Sprecherin. "Aktuelle Analysen deuten darauf hin, dass die Risiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung teilweise zugenommen haben", sagte sie.

Denn die Institute kämpfen mit zunehmend aggressiveren Konditionen um Kunden. Das Handelsblatt gibt ein Beispiel: Wer bei der Münchner Hyp einen Baukredit abschließt, der könne sich eine 30-jährige Zinsbindung zum Preis von einer 15-jährigen Zinsbindung sichern. Das sei ein Zugeständnis, das je nach Darlehensbetrag viele Tausend Euro Unterschied machen kann. Denn die lange Zinsbindung sei in der Regel deutlich teurer als kurze.

Immer weniger Eigenmittel
Zum Unbehagen der Aufseher passen auch eDaten des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein. Demnach finanzieren Hauskäufer einen stetig wachsenden Anteil des Kaufpreises über Kredite, wie der sogenannte Beleihungsauslauf zeigt. So nennt man das Verhältnis von Kreditsumme zum Beleihungswert, dem konservativ ermittelten Verkehrswert einer Immobilie, der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt. Dieser Beleihungsauslauf stieg zwischen Januar 2014 und Januar 2020 von 77,6 auf 84,5 Prozent.

Ferner wachse der Anteil der Darlehen mit besonders hohem Verschuldungsgrad, wie die Wirtschaftszeitung weiter schreibt. Der Anteil von Krediten mit einem Beleihungsauslauf von 90 Prozent oder mehr machte Ende 2019 rund 40 Prozent aller Darlehen aus. Anfang 2017 seien es gerade einmal 17 Prozent gewesen, wie Daten der Dr.-Klein-Schwestergesellschaft Europace zeigen.

Banken bleiben gelassen
Die Banken selbst sehen die Lage keineswegs so dramatisch. Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV) etwa bezeichnet die Entwicklung als stabil. "Da Sparkassen sehr verantwortungsvoll in der Kreditvergabe sind, rechnen wir auch nicht mit nennenswert steigenden Risiken in der privaten Baufinanzierung für unsere Institute", zitiert die Zeitung einen DSGV-Sprecher.  Die genaue Kenntnis der regionalen Immobilienmärkte helfe bei der Einschätzung, die Bewertungskriterien für die Kreditvergabe würden zudem regelmäßig überprüft. (jb)