Ein neues Anlegerrundschreiben befördert Wasser auf die Mühlen der Kritiker: Das Management des geschlossenen Immobilienfonds "Euroselect 14 The Gherkin" ("Die Gurke") teilt brandaktuell den Anlegern mit, dass ihr Investment kurz vor Auflösung steht. Die angekündigten Kapitalverluste werden zwar minimal geringer ausfallen, bleiben aber dennoch enorm hoch. Wer sich näher mit dem Desaster beschäftigt, muss feststellen, dass nicht das Immobilienprojekt gescheitert ist. Auslöser der Misere sind nämlich im Prinzip die finanzierenden Banken, die wie berichtet ohne große Not das Langdristdarlehen gekündigt haben. Die Immobilie hat trotz unterplanmäßiger Mieteinnahmen jedes Jahr operative Gewinne in zweistelliger Millionenhöhe erwirtschaftet. 2012 und 2013 waren es jeweils rund 25 Millionen Pfund.

Zum Hintergrund: Ein Bankenkonsortium bestehend aus der Bayerischen Landesbank (Konsortialführer), der Landesbank Baden-Württemberg, der Hessischen Landesbank, der Deka Bank und der ING hatten für den 2004 fertiggestellten Büroturm 163 Millionen Pfund Kredit in Schweizer Franken gegeben. Durch die negative Wechselkursentwicklung zwischen Franken und Pfund ist das Obligo gestiegen. Hinzu kam, dass der Wert der Immobilie, die ursprünglich 600 Millionen Pfund gekostet hatte, während der Hochzeit der Finanz- und Wirtschaftkrise unter Druck geraten ist. Deshalb wurde das vertraglich festgelegte Beleihungsverhältnis zum Wert der Immobilie (Loan-to-Value) schon 2008 und dann in den Folgejahren überschritten.

Gutes Verkaufsergebnis ohne Gewinn für die Anleger
Die Verletzung der Kreditbedingungen, wegen der keine weiteren Auszahlungen an die Anleger erfolgten und die erwirtschafteten Überschüsse auf einem Treuhandkonto geparkt wurden, erlaubte den Banken die Aufkündigung des Kreditverhältnisses. Das geschah wie berichtet im Frühjahr 2014 – zu einem Zeitpunkt, als der Immobilienwert wieder im Steigen begriffen war. Für Kopfschütteln in der Fondsbranche sorgt das Verhalten der Banken aber vor allem deshalb, weil das Franken-Darlehen über ein Währungssicherungsinstrument abgesichert war und der Hauptmieter Swiss Re einen Teil seiner Mieter zu einem festgelegten Wechselkurs in Franken zahlen muss. Laut Fondsprospekt entsprechen die von Swiss Re zu zahlenden Franken-Beträge bis einschließlich 2016 vollständig den auf das Franken-Darlehen zu leistenden Zins- und Tilgungszahlungen.

Dass es sich bei dem Londoner Bürohochaus "The Gherkin" um ein attraktives Investment gehandelt haben könnte, zeigt der Verkauf der Immobilie, von dem die Anleger jedoch nicht profitieren werden: Der von den Banken eingesetzte Zwangsverwalter Deloitte hat das Gebäude im November 2014 für mehr als 700 Millionen Pfund an einen brasilianischen Investor verkauft. Somit ist die Immobilie gegenüber dem Kaufpreis um 100 Millionen Pfund im Wert gestiegen.

Joint-Venture-Partner fordert Millionen
Nach Abzug aller Verbindlichkeiten und Kosten soll in der Objektgesellschaft, über die der deutsche Fonds und der britische Joint-Venture-Partner Skyline Unit Trust (SUT) die Immobilie besaßen, ein Überschuss von 43 bis 45 Millionen Pfund verbleiben. Beide Parteien gehören jeweils 50 Prozent der Objektgesellschaft. Trotzdem wird die deutsche Fondsgesellschaft nicht die Hälfte des Überschusses erhalten. Das Problem: "Wie unter anderem im Prospekt auf Seite 144 und auf Seite 146 beschrieben, hat sich die Fondsgesellschaft verpflichtet, SUT von allen wirtschaftlichen Nachteilen aus der Finanzierung in Schweizer Franken freizustellen", erklärt das Fondsmanagement  im aktuellen Anlegerschreiben.

Der Fonds wurde 2007 von der IVG Gruppe aufgelegt. Nach der Insolvenz der IVG AG übernahm die DFH Deutsche Fonds Holding im Frühjahr 2014 das Management der IVG-Publikumsfonds (FONDS professionell ONLINE berichtete). Die DFH musste einen sich anbahnenden Streit mit SUT verhindern. Voriges Jahr hatte SUT angeboten, die Anteile des deutschen Fonds an der Immobilie gegen eine Einmalzahlung zu übernehmen. Einer entsprechenden Beschlussvorlage stimmten die Anleger im Sommer 2014 zu. Der Deal sollte bis Ende November 2014 umgesetzt werden, wurde aber durch den eigenmächtigen Verkauf der Immobilie durch den Zwangsverwalter ausgekontert.

Vergleich statt teurer Prozess
Daraufhin erklärte SUT, die deutsche Fondsgesellschaft wegen der Franken-Thematik auf Schadenersatz zu klagen, sollte. "Nach Einschätzung der die Fondsgesellschaft beratenden englischen Kanzlei sind die Aussichten, eine Schadensersatzklage von SUT erfolgreich abwehren zu können, ausgesprochen unsicher, da die getroffenen Regelungen  eindeutig formuliert sind", heißt es im neuen Schreiben an die rund 9.000 deutschen Anleger. Die DFH rät davon ab, einen Prozess- und Kostenrisiko einzugehen, und empfiehlt den Investoren, einen ausgehandelten Vergleich anzunehmen.

Der Vergleich sieht wie folgt aus: Obwohl laut DFH der gesamte Kaufpreisüberschuss eigentlich dem Euroselect-Fonds zusteht, erhält SUT die Hälfte des zur Auszahlungen anstehenden Betrags. Zusätzlich erhält der Joint-Venture-Partner bei einem Überschuss von 43 bis 45 Millionen Pfund noch einmal 2,25 Millionen Pfund von der Fondsgesellschaft. Sollte das zu verteilende Ergebnis höher oder niedriger sein, erhält SUT statt der 2,25 Millionen Pfund einmalig fünf Prozent dessen, was der Fonds vom Zwangsverwalter, der die Endabrechnung des Verkaufs erstellt, bekommt. Die deutschen Investoren müssen dem Vergleich zustimmen. Die Abstimmung darüber läuft ab sofort bis Ende Oktober.

80 Prozent Anlegergeld verbrannt
Gemäß der jüngsten Prognose sollen die deutschen Anleger nach der Endabrechung und Liquidation der Fondsgesellschaft ein Schlussauszahlung zwischen 11,5 und 12 Prozent bekommen. Im Sommer 2014 kalkulierte das Management mit 10,5 Prozent Rückfluss an die Investoren. Trotz der leichten Ergebnisverbesserung bleiben die Investoren mit einem heftigen Verlust auf der Strecke: Unter Berücksichtigung der bisher ausgezahlten 8,25 Prozent verlieren die Anleger rund 80 Prozent ihres eingesetzten Eigenkapitals. Dabei geht es um 156,3 Millionen Pfund (ohne Agio).

Darüber ärgert sich die DFH. Auf Nachfrage erklärt Vorstand Tobias Börsch: "Der wäre aus unserer Sicht nicht notwendig gewesen." Zwar hätten die Banken gemäß Darlehensvertrag aufgrund der gebrochenen Loan-To-Value-Klausel das Recht gehabt, die Kredite fällig zu stellen. Wirtschaftlich gesehen sei das aber nach wie vor nicht nachvollziehbar. Denn bei der Bedienung des Kapitaldienstes habe es keine einzige Störung gegeben.  "Wären die Finanzierungen weitergeführt worden, hätten sich ohne Schaden für alle Beteiligten die Buchwertthemen hinsichtlich des Zinsswap und der Währungsdifferenzen aufgelöst", meint Börsch. (ae)