Hauseigentümer tragen die Verantwortung dafür, dass von ihrer Immobilie keine Gefahren ausgehen, durch die jemand verletzt oder geschädigt wird (Verkehrssicherungspflicht). Der Eigentümer haftet im Ernstfall mit seinem gesamten Vermögen und Einkommen bis zu den Pfändungsgrenzen.

Auch scheinbar einfache Schäden können ins Geld gehen, schreibt das Magazin "Finanztest" in seiner September-Ausgabe und nennt ein Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus hatte sich eine Treppenstufe gelöst, ein Mieter stürzte und brach sich den Arm. Dessen Krankenkasse verlangte vom Vermieter 4.000 Euro Behandlungskosten zurück, der Mieter selbst wollte 3.900 Euro Schmerzensgeld, Ersatz für beschädigte Kleidung und Zuzahlungsersatz für Heil- und Hilfsmittel. Zum Glück hatte der Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Die bezahlte die verlangten Beträge.

Schutzumfang richtet sich nach Art der Immobilie
Die Police bietet Schutz vor Schäden in Zusammenhang mit dem Immobilieneigentum. Niemand ist zum Abschluss dieser Police gezwungen, doch äußerst sinnvoll ist sie vor allem für Besitzer

  • eines Mehrfamilienhauses,
  • eines unbebauten Grundstücks,
  • eines vermieteten Eigenheims,
  • eines vermieteten, gewerblich genutzten oder leerstehenden Gebäudes,
  • eines Schrebergartens,
  • eines vermieteten Ferien- oder Wochenendhauses,
  • bei Gemeinschaftseigentum in Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen.

Grund: Der Schutz der Privathaftpflichtversicherung erfasst nur Gebäude, die zur Selbstnutzung bestimmt sind, also auch das selbst genutzte Einfamilienhaus. Die Privathaftpflicht-Police genügt meist auch nicht, wenn man sich ein Einfamilienhaus baut und dann eine abgeschlossene Wohnung dieses Hauses vermietet (Einliegerwohnung). Dies gilt dann als Zweifamilienhaus, so dass statt der Privathaftpflicht-Police eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung nötig ist.

Immer mehr Gesellschaften schließen die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung jedoch in die Privathaftpflicht-Police mit ein. Voraussetzung: Es werden eine Einliegerwohnung oder bis zu drei einzelne Zimmer im Haus vermietet. Makler sollten im Interesse des Kunden die Bedingungen der Privathaftpflicht-Police prüfen und im Zweifel zu einem Anbieter umdecken, wo die Vermietung einzelner Zimmer oder einer Einliegerwohnung im eigengenutzten Einfamilienaus mitversichert ist.

Vordergründiger Preisvergleich bringt nicht viel
Dies zeigt schon, dass die scheinbar einfache Police genau zur Immobilie passen muss, denn da gibt es diverse Feinheiten. Die Stiftung Warentest konzentriert sich leider, wie so häufig, auch beim Test von Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherungen sehr stark auf den Preisvergleich. "Teure Tarife kosten drei- bis viermal so viel wie günstige", heißt es. "Für ein Einfamilienhaus bekommt man bereits ab 25 Euro pro Jahr eine Versicherung, bei Mehrfamilienhäusern ab 43 Euro. Die Versicherungssumme sollte laut Finanztest mindestens 10 Millionen Euro betragen."

Doch für ein selbstgenutztes Eigenheim reicht eben schon eine gute Privat-Haftpflichtversicherung aus. Im Detail kann es aber auch da kompliziert werden. Wird ein Teil eines Einfamilienhauses vermietet, aber der Eigentümer hält sich noch in einem Raum des Hauses auf, reicht die Privathaftpflicht-Police weiterhin. Erst bei Vermietung von mehr als drei Räumen eines Einfamilienhauses ist nur das spezielle Vermieterrisiko aus dem Versicherungsschutz ausgenommen, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 13 U 107/95).

Im Mehrfamilienhaus und bei Eigentümergemeinschaften unverzichtbar
Noch komplizierter ist es bei der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Police. Da gelten andere Regeln und einige Spezialitäten je nach Nutzungsform der Immobilie. Ein Zweifamilienhaus ist anders zu bewerten als eine vermietete Eigentumswohnung oder eine ganze Eigentümergemeinschaft. Letztere benötigt Versicherungsschutz für Schäden, die im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum entstehen. Für Schäden in Verbindung mit dem individuellen Sondereigentum an der Wohnung benötigt der Vermieter eine eigene Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Police – oder dessen Mieter eine Privathaftpflicht-Police.

Ein Vorteil für Eigentümergemeinschaften ist es, wenn Folgeschäden am Gemeinschaftseigentum mitversichert sind. Beispiel: Nach Pilzbefall an Deckenbalken müssen Mieter einzelner Wohnungen für die Dauer der Sanierung in Ausweichquartiere ziehen. Die Kosten hat die ganze Eigentümergemeinschaft zu tragen. Günstige Versicherer übernehmen diese Kosten. Finanztest nennt hier Alte Leipziger, Axa, Ergo, GVO, Die Haftpflichtkasse (Baustein Plus), HDI, NV, SV Sparkassen, Debeka und Volkswohl Bund.

Wichtige Extras: Bauvorhaben, Folgeschäden und Photovoltaik
Mitversichert sind bei einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Police auch kleinere Bauvorhaben - häufig bis zur Bausumme (dazu zählen auch Eigenleistungen) von 50.000 oder 100.000 Euro. Manche versichern da höhere Bausummen von bis zu 500.000 Euro (GHV Darmstadt) oder gar unbegrenzt (SV Sparkassen).

Viele versichern inzwischen auch das Haftpflichtrisiko mit, dass von Haftpflichtschäden beim Betrieb netzgekoppelter Photovoltaikanlagen ausgeht. Mitunter sind auch Schäden beim Einspeisen von Strom ins Netz abgedeckt. Am besten schneiden da laut "Finanztest" uneingeschränkt gut ab: Concordia, Ergo, Gothaer, Helvetia, Interrisk, Nürnberger, Ostangler, Schwarzwälder, SV Sparkassen, VHVWGV und Docura.

Erst wenn das Risiko punktgenau auf die Nutzungsart der Immobilie eingegrenzt ist, kann der Bedingungsvergleich starten. Den reduziert "Finanztest" allerdings auf die Mindestversicherungssumme von zehn Millionen Euro (die in manchen Fällen zu hoch sein dürfte) und einige der genannten mitversicherten Spezialrisiken wie Folgeschäden bei Eigentümergemeinschaften, Bauvorhaben und Photovoltaik. Somit tritt der Preisvergleich den Vordergrund, was Vermittler, die sich allein auf "Finanztest" verlassen würden, in Haftungsnöte treiben dürfte.

Preisunterschiede auch bei guten Bedingungen
Immerhin sind die Preisunterschiede auch bei Tarifen, die diese Extras abdecken, von großer Bandbreite. Der Versicherungsschutz für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen (keine Eigentümergemeinschaft) und 48.000 Euro Vorjahresbruttomietwert (Miete einschließlich Nebenkosten, aber ohne Heizung) kostet zwischen 44 Euro (NV) und 158 Euro (Alte Leipziger).


Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherungen für ein Mehrfamilienhaus1

Anbieter

Jahresbeitrag (Euro)

Einschränkungen

Die Haftpflichtkasse

69

-

Ergo

99

-

SV Sparkassen Versicherung

117

-

WGV

152

-

NV

44

Photovoltaik auf Größe der Anlage begrenzt

GVO

70

Photovoltaik auf Größe der Anlage begrenzt

HDI

117

Photovoltaik auf Größe der Anlage begrenzt

Alte Leipziger

158

Photovoltaik auf Größe der Anlage begrenzt

1 Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen (keine Eigentümergemeinschaft) und 48.000 Euro Vorjahresbruttomietwert; mindestens zehn Millionen Euro Deckungssumme
Quelle: Finanztest 09/2019

 

Manch preiswertere der 38 getesteten Gesellschaften, die "Finanztest" empfiehlt, schließt den Schutz von Photovoltaikanlagen und Folgeschäden bei Eigentümergemeinschaften aus. Daher sollten Makler stets auf die individuellen Gegebenheiten achten und dazu beraten. (dpo)