Angebot. Bergfürst bietet an Teilbeträge aus der Forderung eines Bankdarlehens zu erwerben, das dem spanischen Emittenten und Projektentwicklers DREAMS Belle Vue S.L.U. in Höhe von insgesamt 2 Millionen Euro gewährt wurde. DREAMS Belle Vue will in Costa de la Calma eine luxuriöse Villa errichten und veräußern. Der kleinste Zeichnungsbetrag sind 10 Euro. Die Forderungsbeträge sollen mit 7,0 Prozent jährlich verzinst, die Zinsen halbjährlich gezahlt werden. Die Tilgung ist endfällig. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Vermögensanlage läuft bis zum 30. April 2022. Der Emittent kann die Forderungen ab dem 30. April 2020 ablösen, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Er würde dabei mit den kleinsten Anlagebeträgen beginnen.

Projektentwickler. Die spanische Unternehmensform S.L.U., sociedad limitada unipersonal, ist eine Einpersonengesellschaft mit beschränkter Haftung. Die Haftung der Gesellschaft beschränkt sich auf das Stammkapital. Die DREAMS Belle Vue S.L.U. wurde 2019 gegründet und hat ihren Sitz in Costa de la Calma. Ihr Stammkapital beträgt 3.000 Euro. Ihr Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter ist Peter Dreher. Er ist Bauingenieur und hat an der TU München promoviert. In den vergangenen zehn Jahren hat er insgesamt 21 Bau-Projekte in den Bereichen Planung, Umbau, Sanierung und Neubau realisiert. Darunter waren auch Projekte in der Schweiz, in der Türkei, in Rumänien und Bulgarien. Über Bergfürst wurden bereits vier weitere Mallorca-Investments mit Dreher als Projektentwickler angeboten, von denen bereits zwei plangemäß zurückgeführt wurden.
Die Baufirma Edificam S.L. soll das Gebäude zum Festpreis errichten. Sie hat in den vergangenen fünf Jahren rund 40 Luxusvillen auf Mallorca gebaut.

Projekt. Das Baugrundstück ist 1.032 Quadratmeter groß. Die Villa soll 707 Quadratmeter Wohnfläche bieten. Von allen Zimmern aus soll das Meer zu sehen sein. Die zum Meer ausgerichtete benachbarte Grünfläche darf nicht bebaut werden. Von der Straße aus ist das Objekt nicht einsehbar. Zum Objekt gehören ein Pool, ein Fitness- und Wellnessbereich, ein Heimkino, ein Weinkeller und eine 45 Quadratmeter große Einliegerwohnung für Gäste.
Der Emittent hat für das Grundstück einen Reservierungsvertrag geschlossen und eine Kaufpreisanzahlung geleistet. Grundstückseigentümer ist er jedoch noch nicht. Es liegt noch keine Bauplanung, folglich auch keine Baugenehmigung vor, heißt es im VIB. Im Exposé wurden jedoch schon Grundrisse abgebildet. Der Baubeginn ist für Ende 2020/Anfang 2021 vorgesehen, die Fertigstellung für Ende 2021.

Standort. Costa de la Calma ist ein kleiner Badeort im Südwesten Mallorcas. Er gehört zur Gemeinde Calvià und hat rund 1.000 Einwohner. Der Ort liegt an einer Felsküste. Die Sandstrände Santa Ponsa und Paguera sind 7 bis 8 Fahrminuten entfernt. Die Yachthäfen Puerto Portals und Port Adriano sind in jeweils 18 Fahrminuten erreichbar. Costa de la Calma ist prädestiniert für Wanderurlauber und Radsportler.
Das Grundstück ist etwa 600 Meter Luftlinie vom Meer entfernt. Der Meerblick entsteht durch die Lage des Grundstücks auf einem Hang, etwa 100 m über dem Meeresspiegel. Das Baugrundstück liegt an der Straße Carrer de la Bella Vista und ist derzeit bebaut. In der Nachbarschaft befinden sich Einfamilienhäuser. Die Autobahn liegt rund 500 m Luftlinie entfernt.

Finanzierung. Die Finanzierung des Projekts mit einem Volumen von 6,5 Millionen Euro ist noch nicht gesichert. Jeweils 34,6 Prozent sollen aus Eigenkapital einschließlich stiller Reserven des Emittenten und aus zwei Bankdarlehen finanziert werden. Bislang liegen keine Darlehensverträge mit einer vorrangig finanzierenden Bank vor. 30,8 Prozent sollen aus Anlegergeldern stammen. Die Mittelverwendung wird nicht dargestellt. Da die Zinsen nicht endfällig sind, müssen sie vorfinanziert werden.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die Villa soll für 6,5 Millionen Euro verkauft werden, das sind rund 9.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In dem avisierten Verkaufspreis ist offensichtlich der kalkulierte Gewinn des Emittenten bereits enthalten. So wird nicht sichtbar, wie hoch der Kaufpreis mindestens sein müsste, um zumindest die Kosten zu begleichen.
Nach Angaben der Steinbeis Marktstudie Ferienimmobilien Mallorca 2018 zählen 21 Prozent der Angebote im Südwesten der Insel, sowie auch rund um Palma, zu den Luxusimmobilien. In allen anderen Inselregionen ist der Anteil an Luxusimmobilienangeboten deutlich geringer. Danach lagen die durchschnittlichen Kaufpreise im Südwesten 2018 bei 6.236 Euro je Quadratmeter, bei einer Spanne zwischen rund 4.500 und 8.000 Euro je Quadratmeter. Objekte mit unverbaubarem Meerblick werden zu deutlich höheren Preisen angeboten. Die Anzahl solcher Objekte ist begrenzt.
Auf den Internetplattformen Firstmallorca.com und Kyero.com werden derzeit 30 Villen in Costa de la Calma zu einem durchschnittlichen Preis von 5.200 Euro je Quadratmeter angeboten. Bei den darunter befindlichen 11 Immobilien mit Meeresblick lag das durchschnittliche Kaufangebot bei 6.800 Euro je Quadratmeter, bei einer Angebotsspanne zwischen 3.300 Euro und 9.300 Euro je Quadratmeter. Es gab nur einen Anbieter, der über 9.000 Euro je Quadratmeter forderte.

Risiken. Das Projekt befindet sich noch im Anfangsstadium. So beginnen die Bauherrenrisiken hier bereits in der Genehmigungsphase des Bauprojekts und erstrecken sich bis zu seiner Fertigstellung. Der zweite große Risikobereich liegt im Verkauf der Luxusvilla zum avisierten Preis, der jedoch bereits den kalkulierten Gewinn des Emittenten beinhaltet. Der Kaufpreis liegt über dem, was für Villen mit Meeresblick derzeit gezahlt wird. Es gibt nur vereinzelte Anbieter, die Kaufpreise in dieser Größenordnung verlangen. Hinzu kommt, dass das Objekt zwar durch die Höhenlage einen Meeresblick bietet, aber dennoch rund 600 Meter Luftlinie vom Wasser entfernt liegt. Mit Peter Dreher besteht ein außergewöhnlich hohes Schlüsselpersonenrisiko.

Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zu Lasten des Baugrundstücks soll für die Forderungsbeträge eine Hypothek im Rang nach den Bankdarlehen, zugunsten des Treuhänders, der Bergfürst Service GmbH, eingetragen werden. Darüber hinaus gibt der geschäftsführende Gesellschafter des Emittenten, Peter Dreher, eine selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft, in Höhe des den Forderungen der Anleger zugrunde liegenden Darlehens, gegenüber dem Treuhänder ab.

Kosten. Anleger brauchen keine weiteren Kosten tragen. Der Emittent muss an die Crowdinvesting-Plattform Bergfürst insgesamt 13,9 Prozent des Emissionsvolumens zahlen, weitere 21,0 Prozent an die Anleger, das sind in der Summe 34,9 Prozent beziehungsweise 11,6 Prozent jährlich.

fondstelegramm-Meinung. Die positiven Argumente für die Vermögensanlage liegen in der Makrolage des Projekts: Mallorca ist nach wie vor ein beliebtes Feriendomizil und Entspannungsort für Menschen, die nicht mehr arbeiten müssen. Der Emittent ist eine reine Zweckgesellschaft ohne nennenswerte Bonität. Für zwei der vier mit Peter Dreher über Bergfürst realisierten Projekte haben die Anleger ihre Gelder bereits zurückerhalten. Gleichwohl besteht mit ihm ein außergewöhnlich hohes Schlüsselpersonenrisiko. Das Projekt steckt noch in den Anfängen. Es liegt weder eine Baugenehmigung vor, noch ist der Emittent Grundstückseigentümer. Den Abbildungen auf Google.maps folgend, ist das Grundstück bereits bebaut. Anders als die über Bergfürst bereits erfolgreich umgesetzten Villen auf Mallorca, ist hier der Meeresblick erst durch die Hanglage möglich, das Grundstück liegt vom Wasser einige hundert Meter weit entfernt – trotzdem ist der avisierte Kaufpreis extrem hoch. Wie viel des kalkulierten Kaufpreises notwendig ist, um die Projektkosten zu decken, wird aus den Zeichnungsunterlagen nicht ersichtlich. Vielleicht reicht ja ein deutlich geringerer, marktgerechter Kaufpreis aus, um zumindest die Kosten zu decken und die Zinsen und Tilgungsleistungen an die Anleger planmäßig zu bedienen.

Luxusvilla in der Planungsphase, der kalkulierte Verkaufspreis liegt oberhalb derzeitiger Angebote anderer Luxusliegenschaften auf Mallorca.