Angebot. Die Domicil Group (Domicil) überführt Wohngebäude in Teileigentum und bietet sie als Eigentumswohnungen zum Kauf an. Darüber hinaus erbringt sie das gesamte Dienstleistungsspektrum rund um Bestandsimmobilien in ganz Deutschland, mit dem Fokus auf Wohnimmobilien. Für private und institutionelle Investoren initiiert sie immobilienbezogene Anlagelösungen.

Historie. Im Juli 2009 gründete Khaled Kaissar die Kaissar Beteiligungs GmbH, mit Sitz in München, die im April 2010 in Domicil Beteiligungs GmbH und im Februar 2017 in Domicil Real Estate GmbH umbenannt wurde. Sie ist die Muttergesellschaft des Domicil-Konzerns, der 22 inländische und 31 niederländische Tochterunternehmen führt, an denen die Konzernmutter überwiegend mit 100 Prozent oder 94,9 Prozent beteiligt ist.
Neben Khaled Kaissar gehören auch Daniel Preis und André Schmöller zur Geschäftsführung. Khaled Kaissar ist gelernter Bauspar- und Finanzierungsfachmann und neben seiner Immobilientätigkeit auch als Regisseur und Geschäftsführer der Kaissar Film GmbH & Co. KG und der Kaissar Entertainment GmbH tätig. Daniel Preis ist gelernter Groß- und Außenhandelskaufmann. Er ist für die Sparte Privatisierung und für die Veräußerung der Wohnungen an Privatanleger und Mieter zuständig. André Schmöller ist ausgebildeter Immobilienökonom und seit rund drei Jahren bei Domicil beschäftigt. Vorher war er bei der Patrizia Immobilien AG für die Akquisition zuständig. Der frühere Finanzvorstand der Patrizia, Prof. Dr. Georg Erdmann, ist seit Februar 2019 bei Domicil, im Bereich Corporate Finance tätig. Domicil beschäftigte 2018 durchschnittlich 76 Mitarbeiter.
Domicil besitzt derzeit 1.300 Wohnungen. Für Kunden verwaltet Domicil aktuell 1.800 Wohnungen. In den ersten drei Quartalen 2018 hat Domicil die Transaktionen von 3.921 Wohn- und Gewerbeeinheiten begleitet, die hauptsächlich zum Century Portfolio der dänischen Pensionskasse PFA gehören. 2017 betrug der Bestand an zum Verkauf bestimmten Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen Bauten rund 428 Millionen Euro. Die Immobilien liegen überwiegend in Düsseldorf, München, Ingolstadt, Hamburg und Berlin. Das Geschäftsjahr 2017 schloss der Konzern nach einer Einstellung in die Gewinnrücklagen von 1,0 Millionen Euro mit einem Bilanzgewinn von rund 1,1 Millionen Euro (2016 waren es rund 2,0 Millionen Euro), bei einer Bilanzsumme von rund 444 Millionen Euro (114 Millionen Euro in 2016). Der Jahresüberschuss belief sich auf rund 100.000 Euro (gegenüber rund 1,2 Millionen Euro im Vorjahr). Die Eigenkapitalquote lag lediglich bei 1,5 Prozent.
Domicil hat private und institutionelle Kunden.

Geschäftsfeld 1 – Wohnungen für Privatkunden. Die Privatisierung von mittleren und großen Wohnungsbeständen stellt den Ursprung des Unternehmens dar. Domicil bietet heute alles an, was sich um das Thema Eigentumswohnungen für private Kunden rankt, angefangen vom Objekterwerb durch die Kunden, die Hausverwaltung, notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bis hin zum Verkauf. So wird den Wohnungskäufern schon bei Erwerb ein umfassendes Modernisierungs- und Instandhaltungskonzept vorgelegt. Grundlage dessen bildet ein Baugutachten vom TÜV. Der Vertrieb der Eigentumswohnungen erfolgt sowohl über große Strukturvertriebe als auch über kleine Vertriebspartner. Für jedes in Eigentumswohnungen aufgeteilte Objekt wird ein Mietpool in Form einer GbR gegründet. Derzeit laufen sieben Domicil-Mietpools. Die Wohnungseigentümer können der GbR beitreten. Die GbR führt alle Mieteingänge und Ausgaben auf. Der Gewinn der GbR wird dann auf die einzelnen Gesellschafter aufgeteilt. Jeder Wohnungseigentümer erhält, wenn Überschüsse vorhanden sind, monatlich eine Auszahlung. Auf diese Weise werden Mindereinnahmen, beispielsweise aus Leerständen von allen Gesellschaftern gemeinschaftlich getragen. Eine Mietgarantie in dem Sinne – wie verschiedentlich auf der Homepage von Domicil suggeriert, gibt es nicht. Eigentümern, die nicht am Mietpool teilnehmen, wird die Miete direkt überwiesen.
Domicil tritt nicht als Bauträger für neu zu errichtende Wohnungen auf. Welche Renditen private Kapitalanleger am Ende erzielen, ist objektabhängig. Wie hoch die Renditen bereits abgeschlossener Projekte im Durchschnitt waren, stellt Domicil nicht öffentlich dar.

Aktuelles Angebot für Privatkunden. Domicil bietet derzeit 465 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit in Ingolstadt an. Die Gebäude wurden zwischen 1958 bis 1965 errichtet und zwischen 2008 und 2018 modernisiert. Die Wohnungen umfassen 33 bis 91 Quadratmeter Wohnfläche und verfügen entweder über einen Balkon oder eine Terrasse. Zum Gebäudekomplex gehören 162 Stellplätze. Der durchschnittliche Kaufpreis inklusive der Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung liegt bei 3.820 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist marktgerecht. Ende Februar 2019 wurden über Immobilienscout 40 Eigentumswohnungen in Ingolstadt im Durchschnitt zu 4.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angeboten.

Geschäftsfeld 2 – Immobilienprodukte für institutionelle Kunden. Domicil Real Estate initiiert Immobiliensondervermögen über Kapitalverwaltungsgesellschaften, aber auch Einzelinvestments, Clubdeals und Joint Ventures.
Seit März 2018 kooperiert Domicil mit dem Fondsanbieter Wealthcap. Domicil übernimmt als Experte für Wohnimmobilien das Investmentmanagement, das kaufmännische und technische Assetmanagement und den An- und Verkauf. Wealthcap tritt als KVG auf und entscheidet letztendlich, welche Objekte durch den jeweiligen Wealthcap-AIF erworben werden. Zunächst sollen Produkte für institutionelle Anleger geschaffen werden. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnimmobilien an Standorten, die sich in Zukunft voraussichtlich besonders gut entwickeln werden. Das heißt, neben einer wachsenden Einwohnerzahl sollten die Standorte besondere Entwicklungspotenziale aufweisen. Bis Ende 2018 wurden im Rahmen der Kooperation insgesamt sieben Wohnobjekte in den Wealthcap Wohnen Spezial AIF 1 eingebracht. Damit wurde fast die Hälfte des vorgesehenen Investitionsvolumens von 200 Millionen Euro erreicht. Bis März 2019 soll der Fonds voll investiert sein. Er soll zehn Jahre laufen und jährlich 3,0 bis 3,5 Prozent auszahlen. Innerhalb von drei Jahren wollen Domicil und Wealthcap gemeinsam Investitionen von rund einer Milliarde Euro umsetzen.

Ankaufsprofil. Domicil werden nach eigenen Angaben große und kleine Portfolios zum Kauf angeboten. Für den Ankauf von Immobilien hat sich Domicil eigene Kriterien gesetzt. Die variieren je nach Nutzungsart der Immobilien. Im Fokus stehen generell wirtschaftlich starke Standorte mit einer positiv zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung und einer gut ausgeprägten Infrastruktur. Dazu gehören beispielsweise eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und eine gute Erreichbarkeit von Bildungs- und medizinischen Einrichtungen. Wohnhäuser an sozialen Brennpunkten werden nicht angekauft. Wichtig ist zudem, dass die Mieter der Wohnungen ein breites Bevölkerungsspektrum abbilden. Für Handelsimmobilien sind gute oder sehr gute Lagen zwingend. Die Risikoklassen für Wohnimmobilien reichen von Core (geringes Risiko), über Core plus bis hin zu Value added; für Büro- und Einzelhandelsimmobilien kommen Core plus oder Value added infrage. Es werden nur Wohngebäude erworben, die bereits errichtet sind oder zeitnah fertig werden. Für Büro- und Einzelhandelsimmobilien ist es wichtig, dass sie entwicklungsfähig sind, hier stehen auch Objekte mit einer Nutzungsänderung auf der Agenda. Die anzukaufenden Immobilien sollten einen Verkehrswert ab 5 Millionen Euro haben, Portfolios ab 10 Millionen Euro.

fondstelegramm-Meinung. Der Nährboden für Unternehmen, die hierzulande Wohnraum anbieten, ist derzeit sehr gut. So wachsen nicht nur eingesessene Immobiliengesellschaften, auch neue schießen wie Pilze aus dem Boden. Domicil ist ein mittelständisches Unternehmen, das knapp zehn Jahre am Markt agiert. Es versucht, sich gegenüber Wettbewerbern zu profilieren, indem es seinen Kunden eine Immobilien-Rundumversorgung anbietet. Egal mit welchem Immobilien-Problem sich ein Immobilieneigentümer oder ein Verkäufer herumschlägt, in Domicil findet er einen Ansprechpartner. Die Serviceleistungen werden sowohl Privatanlegern als auch institutionellen Kunden angeboten. Im institutionellen Bereich pusht die Partnerschaft mit dem Fondsanbieter Wealthcap die Geschäftstätigkeit des Unternehmens. Im Privatisierungsbereich stellt der je Projekt angebotene Mietenpool eine Besonderheit dar, der Wohnungseigentümer als Kapitalanleger vor einem Totalausfall seiner Mieteinnahmen schützen soll.

Immobilienservice als Rundum-Paket – für Private und Institutionelle