Analyse: Exporo – Wohnen an der Loisach
Junger Projektentwickler – die Hälfte der Wohnungen schon verkauft
Angebot. Die Exporo Forderungshändler II GmbH verkauft anteilige Forderungen eines Bankdarlehens. Darlehensnehmer und Emittent ist die SNI – Großweil GmbH & Co. KG. Über die Crowdinvesting-Plattform Exporo sollen insgesamt bis zu 2,5 Millionen Euro platziert werden. Die Gelder dienen der teilweisen Finanzierung eines Wohnbauprojekts im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. SNI will hier insgesamt 14 Wohnungen errichten. Ab 500 Euro können Anleger Forderungen erwerben. Die Forderungen sollen mit 5,0 Prozent jährlich verzinst werden. Zinsen und Tilgung sind endfällig. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Vermögensanlage läuft bis zum 31. Mai 2020, mindestens bis zum 31. Januar 2020. Kündigt der Emittent vor der Mindestlaufzeit, sind die Zinsen bis zu deren Ende zu zahlen, danach bis zum Ende des Kündigungstermins.
Projektentwickler. Komplementärin des Emittenten ist die im Dezember 2016 gegründete SNI-Immoreal GmbH. SNI hat ihren Sitz in Oberhaching. Im Exposé erscheint ein Referenzobjekt, auf der Homepage keines. Die Bilanzsumme in ihrem ersten Geschäftsjahr 2017 erreichte rund 1,5 Millionen Euro, ihre Eigenkapitalquote lag bei nur 0,2 Prozent. Geschäftsführer ist Christian Niedermeier.
Projekt. SNI errichtet zwei Mehrfamilienhäuser und vier Doppelhaushälften, die insgesamt 14 Wohnungen mit 1.821 Quadratmeter Wohnfläche umfassen. Zum Objekt gehören 28 Tiefgaragenstellplätze. Das 3.027 Quadratmeter große Baugrundstück will SNI erst noch erwerben. Die Baugenehmigung liegt bereits vor. Der Abriss des ehemaligen Gebäudes ist erfolgt. Das Projekt befindet sich derzeit in der Rohbauphase. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2020 vorgesehen. Alle Wohnungen sollen veräußert werden, 7 Einheiten sind schon verkauft.
Standort. Großweil gehört zum oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Hier leben nur 1.500 Menschen. Am Ort führt die B 95 vorbei. Bis nach Murnau am Staffelsee sind es 10 Kilometer, bis nach Bad Tölz 31 Kilometer. Das Gebiet wird landwirtschaftlich und touristisch genutzt.
Finanzierung.Das Gesamtinvestitionsvolumen von rund 7,8 Millionen Euro soll zur Hälfte aus den ersten Verkaufserlösen beglichen werden. Die Anlegergelder machen 31 Prozent aus. 11 Prozent soll durch weiteres Mezzanine-Kapital bezahlt werden, ob das bereits unter Dach und Fach ist, bleibt offen. 5 Prozent sind gestundete Rechnungen und 3 Prozent Eigenkapital.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Geplante Verkaufserlöse wurden nicht angegeben. Um allein das Gesamtinvestitionsvolumen darstellen zu können, müssten die Tiefgaragenplätze für 15.000 Euro und die Wohnungen für rund 4.000 Euro pro Quadratmeter veräußert werden. Der Preis scheint realisierbar. Im nächstgrößeren Ort Murnau werden derzeit über die Internet-Plattform „Meinestadt.de“ neue Wohnungen für rund 5.500 Euro je Quadratmeter angeboten.
Risiken. Das Baugrundstück scheint noch nicht Eigentum des Emittenten zu sein. Es ist nicht ganz klar, ob die Finanzierung durchgehend gesichert ist. Es bestehen die typischen Bauherrenrisiken. Gleichzeitig ist der Bauherr ein junges Unternehmen, ohne nennenswerte Bonität. Das Risiko bei einem Verkauf zumindest das Gesamtinvestitionsvolumen nicht wieder einzuspielen, ist eher gering.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zu Lasten des Projektgrundstücks wird eine erstrangige Grundschuld zugunsten des Sicherheitentreuhänders, der Elbtreuhand Service GmbH, bestellt. Der Geschäftsführer des Emittenten, Christan Niedermeier, hat zugunsten der Elbtreuhand Service ein abstraktes Schuldanerkenntnis über 1,5 Millionen Euro abgegeben, ob das werthaltig ist, bleibt offen.
Kosten. Anleger haben keine weiteren Kosten zu tragen. Der Emittent muss für seine Dienstleistungen an Exporo insgesamt 8,4 Prozent des Emissionsvolumens bezahlen, weitere 5,8 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 14,2 Prozent beziehungsweise 12,5 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Für die Vermögensanlage spricht, dass der Bau der Wohnungen bereits begonnen hat und dass die Hälfte der Wohnungen bereits verkauft wurde. Großweil ist zwar eine sehr kleine Gemeinde, allerdings ist der Landkreis Garmisch-Partenkirchen ein beliebtes Erholungsgebiet. Der Bauträger ist ein junges Unternehmen, mit nur geringen Erfahrungen, der zudem über keine nennenswerte Bonität verfügt und der das Baugrundstück vermutlich noch nicht erworben hat. Das Risiko soll jedoch durch eine erstrangige Grundschuld zugunsten des Sicherheitentreuhänders reduziert werden. Die in der Gegend erzielten Kaufpreise sind mehr als ausreichend, um zumindest das kalkulierte Gesamtinvestitionsvolumen zu refinanzieren.
Projektentwickler. Komplementärin des Emittenten ist die im Dezember 2016 gegründete SNI-Immoreal GmbH. SNI hat ihren Sitz in Oberhaching. Im Exposé erscheint ein Referenzobjekt, auf der Homepage keines. Die Bilanzsumme in ihrem ersten Geschäftsjahr 2017 erreichte rund 1,5 Millionen Euro, ihre Eigenkapitalquote lag bei nur 0,2 Prozent. Geschäftsführer ist Christian Niedermeier.
Projekt. SNI errichtet zwei Mehrfamilienhäuser und vier Doppelhaushälften, die insgesamt 14 Wohnungen mit 1.821 Quadratmeter Wohnfläche umfassen. Zum Objekt gehören 28 Tiefgaragenstellplätze. Das 3.027 Quadratmeter große Baugrundstück will SNI erst noch erwerben. Die Baugenehmigung liegt bereits vor. Der Abriss des ehemaligen Gebäudes ist erfolgt. Das Projekt befindet sich derzeit in der Rohbauphase. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2020 vorgesehen. Alle Wohnungen sollen veräußert werden, 7 Einheiten sind schon verkauft.
Standort. Großweil gehört zum oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Hier leben nur 1.500 Menschen. Am Ort führt die B 95 vorbei. Bis nach Murnau am Staffelsee sind es 10 Kilometer, bis nach Bad Tölz 31 Kilometer. Das Gebiet wird landwirtschaftlich und touristisch genutzt.
Finanzierung.Das Gesamtinvestitionsvolumen von rund 7,8 Millionen Euro soll zur Hälfte aus den ersten Verkaufserlösen beglichen werden. Die Anlegergelder machen 31 Prozent aus. 11 Prozent soll durch weiteres Mezzanine-Kapital bezahlt werden, ob das bereits unter Dach und Fach ist, bleibt offen. 5 Prozent sind gestundete Rechnungen und 3 Prozent Eigenkapital.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Geplante Verkaufserlöse wurden nicht angegeben. Um allein das Gesamtinvestitionsvolumen darstellen zu können, müssten die Tiefgaragenplätze für 15.000 Euro und die Wohnungen für rund 4.000 Euro pro Quadratmeter veräußert werden. Der Preis scheint realisierbar. Im nächstgrößeren Ort Murnau werden derzeit über die Internet-Plattform „Meinestadt.de“ neue Wohnungen für rund 5.500 Euro je Quadratmeter angeboten.
Risiken. Das Baugrundstück scheint noch nicht Eigentum des Emittenten zu sein. Es ist nicht ganz klar, ob die Finanzierung durchgehend gesichert ist. Es bestehen die typischen Bauherrenrisiken. Gleichzeitig ist der Bauherr ein junges Unternehmen, ohne nennenswerte Bonität. Das Risiko bei einem Verkauf zumindest das Gesamtinvestitionsvolumen nicht wieder einzuspielen, ist eher gering.
Risikobegrenzungsmaßnahmen. Zu Lasten des Projektgrundstücks wird eine erstrangige Grundschuld zugunsten des Sicherheitentreuhänders, der Elbtreuhand Service GmbH, bestellt. Der Geschäftsführer des Emittenten, Christan Niedermeier, hat zugunsten der Elbtreuhand Service ein abstraktes Schuldanerkenntnis über 1,5 Millionen Euro abgegeben, ob das werthaltig ist, bleibt offen.
Kosten. Anleger haben keine weiteren Kosten zu tragen. Der Emittent muss für seine Dienstleistungen an Exporo insgesamt 8,4 Prozent des Emissionsvolumens bezahlen, weitere 5,8 Prozent an die Anleger, das sind insgesamt 14,2 Prozent beziehungsweise 12,5 Prozent jährlich.
fondstelegramm-Meinung. Für die Vermögensanlage spricht, dass der Bau der Wohnungen bereits begonnen hat und dass die Hälfte der Wohnungen bereits verkauft wurde. Großweil ist zwar eine sehr kleine Gemeinde, allerdings ist der Landkreis Garmisch-Partenkirchen ein beliebtes Erholungsgebiet. Der Bauträger ist ein junges Unternehmen, mit nur geringen Erfahrungen, der zudem über keine nennenswerte Bonität verfügt und der das Baugrundstück vermutlich noch nicht erworben hat. Das Risiko soll jedoch durch eine erstrangige Grundschuld zugunsten des Sicherheitentreuhänders reduziert werden. Die in der Gegend erzielten Kaufpreise sind mehr als ausreichend, um zumindest das kalkulierte Gesamtinvestitionsvolumen zu refinanzieren.
Abgesehen davon, dass mit dem Bau bereits begonnen wurde und die Hälfte der Wohnungen bereits verkauft ist, obwohl das Baugrundstück noch nicht vom Emittenten erworben wurde, ist das Angebot plausibel.
