Fondshaus München - FHM Sachwertportfolio 1
Multi-Asset-Blindpool eines Newcomers
Angebot. Der Blindpool-Fonds möchte in Ländern der Europäischen Union (EU) durch den Direkterwerb, den Gesellschaftsanteils-Erwerb und Darlehensvergaben in Immobilien, Immobilienprojektentwicklungen, erneuerbare Energien und Lombardgeschäfte investieren. Es ist ein Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio in Höhe von rund 25,2 Millionen Euro vorgesehen, das unter der Annahme eines unveränderten Eigen- Fremdkapitalverhältnisses auf rund 50 Millionen Euro erhöht werden kann. Bereits ab 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio ist die Zeichnung des Fonds möglich. Die niedrige Mindestbeteiligungssumme birgt die Gefahr, dass Anleger einer ungeeigneten Risikoklasse den Fonds zeichnen. Ins Handelsregister sind zehn Prozent der Pflichteinlage als Haftsumme einzutragen. Mit ihrem Beitritt entscheiden die Anleger, ob 50 Prozent ihrer jährlichen Gewinn-Ausschüttungen thesauriert werden sollen. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Erstmals zehn Jahre nach ihrem Beitritt sind Anleger berechtigt, ihre Beteiligung ordentlich zu kündigen.
Historie. Die Fondshaus München GmbH gibt es bereits seit dem Jahr 2008. Christoph Furthner war zu 99 Prozent an FHM beteiligt. Im Jahr 2009 hat FHM ein Genussrecht emittiert, das in Immobilien und Unternehmensbeteiligungen investieren wollte. Tatsächlich landeten die Anlegergelder per 18. März 2013 nach Angaben der FHM: zu 32 Prozent in Lombardgeschäften, zu 20 Prozent in einer Beteiligung an der FHM selbst, zu 4 Prozent in liquiden Mitteln und zu unglaublichen 44 Prozent in Vertriebsprovisionen! Mit den Vertriebspartnern aus Genussrechtszeiten arbeitet FHM nach eigenen Angaben nicht mehr zusammen. Mit vier Anlegern wurde ein Vergleich wegen hoher, teilweise doppelter Provisionszahlungen geschlossen, sie bekamen ihr Eigenkapital vollständig zurück, so FHM. Im September 2012 wurde Christoph Furthner zum alleinigen Gesellschafter der FHM. FHM Fondshaus München GmbH emittiert hiermit ihren ersten geschlossenen Fonds. Geschäftsführer Christoph Furthner ist gelernter Tourismus- und Hotelkaufmann, übernahm kurzzeitig das elterliche Bau- und Rauchfangunternehmen, war in der Versicherungsbranche tätig und gründete Ende 2006 die Genius Solutions GmbH – ein Finance Consulting-Unternehmen, das im Jahr 2009 an die zweite Management-Ebene veräußert wurde. Christoph Furthner bezog seine Erfahrungen im Fondsbereich aus Selbststudien und Zeichnung von Fonds. Reinold Geyer ist Geschäftsführer der FHM Vertriebs GmbH. Er ist Gutachter für Immobilien, aber kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Im Wesentlichen wollen die Anbieter das Know-how zu den im Fonds vorgesehenen Asset-Klassen von Dritten beziehen. Mit Christoph Furthner besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko. FHM hat mit der René Reif Consulting GmbH einen Kooperationsvertrag über die Immobilienprojekt-Beschaffung geschlossen. René Reif ist Immobilienentwickler in München und auf die Finanzierung von Projektentwicklungen spezialisiert. Er ist fokussiert auf den Münchner Raum und hat Projekte in Frankreich begleitet.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien sind Bestandteil des Gesellschaftsvertrags. Mit Ausnahme des Bereichs erneuerbare Energien soll der Fonds in keine anderen geschlossenen Fonds investieren, so FHM. Zwar strebt der Fonds eine hohe Diversifizierung in mehrere Asset-Klassen an, vertragliche Vorgaben existieren dazu jedoch nicht. FHM hat sich spezifische, auf einzelne Asset-Klassen bezogene Investitionskriterien vorgenommen, die teilweise jedoch unverbindlichen Charakter haben. So stellen beispielsweise im Segment der erneuerbaren Energien das Vorliegen einer Einspeisezusage des Netzbetreibers, das Bestehen von Pachtverträgen, von Errichtungs- und Betriebsgenehmigungen und das Vorliegen namhafter Hersteller nur unverbindliche Leitlinien dar. Beispiele für definitiv gebliebene Kriterien sind: Die Investition in Immobilien in EU-Ländern mit einem (laut FHM externen) Sachverständigengutachten, dessen Verkehrswert nicht überschritten werden darf, die Finanzierung muss gesichert sein. An Objektgesellschaften müsste sich der Fonds mit über 50 Prozent beteiligen. Höchstens ein Drittel des Eigenkapitals darf in Immobilienprojektentwicklungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz fließen. Dabei müssen der Grundstückskaufvertrag, die Sanierungszusage, die Bauverträge, der Anteilskaufvertrag, ein Sachverständigen-Gutachten und Darlehensverträge mit maximal fünf Jahren Laufzeit existieren. Die Verzinsung der Eigenmittel soll mindestens neun Prozent pro Jahr erreichen. Es kann in schlüsselfertige erneuerbare Energie-Projekte in EU-Ländern zu Festpreisen investiert werden, wenn die Finanzierung gesichert ist und ein Ertragsgutachten vorliegt.
Lombardgeschäft. Die Investitionskriterien sehen vor, dass bis zu zehn Prozent des platzierten Eigenkapitals und die Liquiditätsreserve in Lombardgeschäfte fließen sollen. Vorgesehen, aber nicht zwingend, ist das Erreichen einer zehnprozentigen Verzinsung der Fondsgelder pro Jahr. Lombardkredite sind kurz- oder mittelfristige Kredite. Als Sicherheiten dienen beispielsweise Uhren, Schmuck, Kunstgegenstände, Wertpapiere, auch Lagerbestände mittlerer Unternehmen. Die Kredite sind einfach zu erlangen, aber sehr teuer. Vom Pfandwert nimmt das Pfandhaus einen hohen Sicherheitsabschlag. Je nach Art des verpfändeten Gegenstands kann sein zeitlicher Wertverlust sehr hoch sein. In der Regel werden Pfandkredite über drei Monate gewährt. Die Zinsen betragen ein Prozent pro Monat zuzüglich einer von der Kredithöhe abhängigen Bearbeitungsgebühr. Bei fehlender Auslösung des Pfands nach Ende der Kreditlaufzeit wird er meist unter dem Zeitwert, für wenig Geld veräußert. FHM will für dieses Geschäft eine 100-prozentige Tochter gründen. Die dazu erforderliche Pfandleih-Lizenz wurde beantragt und wird für Mitte 2013 erwartet. Die FHM-Tochter soll die Fondsgelder an Pfandleihhäuser geben, die ihrerseits das eigentliche Pfandgeschäft ausüben sollen. Die Pfandleihhäuser sollen die Gelder nur zur Vergabe von Pfanddarlehen verwenden und bei nicht vertragsgemäßer Tilgung die Pfandkredite an den Fonds abtreten. Laut Aussagen der FHM würde bei einer nicht ordnungsgemäßen Darlehensrückzahlung zunächst das Pfandleihhaus haften. Ob das tatsächlich durchsetzbar ist, entscheiden die künftigen vertraglichen Regelungen zwischen der FHM-Tochter und dem Pfandleihhaus. Nach Angabe des Zentralverbands des deutschen Pfandkreditgewerbes werden weniger als zehn Prozent der hinterlegten Werte von Kreditkunden nicht mehr abgeholt. Bei Nichteinlösen des Pfands müsste der Fonds mit Verlusten rechnen – eine Angelegenheit, die Spezialisten überlassen sein sollte. Hierzu bedarf es Kenntnisse der in Pfand zu nehmenden Sachgüter.
Finanzierung und laufende Vergütung. 58 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Fremdkapital finanziert werden. Da es sich um einen Blindpool handelt, liegen noch keine Darlehensverträge vor. Nur 42 Prozent sollen aus Eigenkapital erbracht werden. Ein Mindesteigenkapital wurde nicht festgelegt, was bei einem niedrigen Platzierungsstand und einem geringen Gesamtinvestitionsvolumen zu einer niedrigen Investitionsquote führen könnte. Laut Planszenario sollen immerhin 90,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio für den Erwerb der Fondsgegenstände einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben werden, 1,1 Prozent für Maklergebühren. 1,1 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 7,3 Prozent sind für Fondsnebenkosten vorgesehen, das ist theoretisch gut konzipiert und entspricht 17,6 Prozent des Eigenkapitals.
An laufenden Nebenkosten fallen durchschnittlich jährlich 1,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an, das entspricht 0,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio, das ist nicht wenig.
Rückfluss. Sobald die Anleger kumuliert sechs Prozent in 2014, sieben Prozent in 2015, acht Prozent jeweils in 2016 und 2017 erreicht haben, gehen 25 Prozent der übersteigenden Beträge an den Komplementär. Eine Gewinnbeteiligung halten wir grundsätzlich für sinnvoll. Sie ist jedoch dann nicht anlegerfreundlich, wenn sie schon vor der Rückzahlung der Einlagen an die Anleger zuzüglich einer Mindestrendite einsetzt. Nach elf Jahren sollen nach Angaben von FHM Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Auszahlungen in Höhe von insgesamt 157 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten. Dem entspricht einer IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 5,26 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind bereits bei Anwesenheit des Komplementärs und des Treuhänders beschlussfähig. Die Abfindung eines ausscheidenden Gesellschafters bemisst sich nach dem Buchwert – üblich ist jedoch bei schuldlosem Ausscheiden die Ermittlung auf Basis des Verkehrswerts. Bei einer etwaigen Rückabwicklung hätten die Anleger kein Recht auf die vollständige Rückzahlung ihrer Einlage.
Eignung für Stiftungen. Da es sich um einen Multi-Asset-Blindpool handelt, ist nicht klar, in welche Asset-Klassen in welchem Umfang investiert wird, wie hoch die Diversifizierung letztendlich ausfällt und wie die Beteiligungsstruktur aussehen wird. Die Fondsnebenkostenwurden insgesamt gesehen im üblichen Umfang kalkuliert. Da es sich um ein Einstiegsprodukt eines Newcomers handelt, der bislang nur wenig Erfahrungen in den Asset-Klassen vorweisen kann, bei gleichzeitigem Vorliegen eines Blindpools, besteht die Gefahr, dass der Kapitalerhalt nicht gesichert ist. Eine Kapitalrückflussrechnung für Anleger ist nicht im Prospekt abgebildet, diese wird jedoch auf Anforderung durch den Anbieter geliefert. Der Fonds erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Teilnahme an einer Thesaurierung der Gewinne ist freiwillig.
fondstelegramm-Meinung. Das Fondshaus München startet seinen ersten geschlossenen Fonds als einen Blindpool dreier Asset-Klassen. Den Anlegern werden überwiegend konkrete Investitionskriterien vorgesetzt, die in ihrem verbindlichen Teil der erneuerbaren Energien jedoch unzureichend sind. Leider ist der Anbieter bezüglich des Objekt-Know-hows vollständig auf die Expertise Dritter angewiesen und bestrebt, fachliche Verantwortung möglichst zu delegieren. Die Zeichnung anderer Fonds steht hier positiver Weise nicht im Fokus, wenngleich diese im Bereich erneuerbarer Energien nicht ausgeschlossen wird. Als zu gewagt für einen Publikumsfonds sehen wir die Anlage eines Zehntels des Investitionsvolumens und der Liquiditätsreserve im Lombardgeschäft an! Die Mindestbeteiligung ist zu niedrig für einen Fonds, der insgesamt gesehen als riskant einzustufen ist. Dem Anbieter bescheinigen wir zumindest eine hohe Auskunftsbereitschaft.
Historie. Die Fondshaus München GmbH gibt es bereits seit dem Jahr 2008. Christoph Furthner war zu 99 Prozent an FHM beteiligt. Im Jahr 2009 hat FHM ein Genussrecht emittiert, das in Immobilien und Unternehmensbeteiligungen investieren wollte. Tatsächlich landeten die Anlegergelder per 18. März 2013 nach Angaben der FHM: zu 32 Prozent in Lombardgeschäften, zu 20 Prozent in einer Beteiligung an der FHM selbst, zu 4 Prozent in liquiden Mitteln und zu unglaublichen 44 Prozent in Vertriebsprovisionen! Mit den Vertriebspartnern aus Genussrechtszeiten arbeitet FHM nach eigenen Angaben nicht mehr zusammen. Mit vier Anlegern wurde ein Vergleich wegen hoher, teilweise doppelter Provisionszahlungen geschlossen, sie bekamen ihr Eigenkapital vollständig zurück, so FHM. Im September 2012 wurde Christoph Furthner zum alleinigen Gesellschafter der FHM. FHM Fondshaus München GmbH emittiert hiermit ihren ersten geschlossenen Fonds. Geschäftsführer Christoph Furthner ist gelernter Tourismus- und Hotelkaufmann, übernahm kurzzeitig das elterliche Bau- und Rauchfangunternehmen, war in der Versicherungsbranche tätig und gründete Ende 2006 die Genius Solutions GmbH – ein Finance Consulting-Unternehmen, das im Jahr 2009 an die zweite Management-Ebene veräußert wurde. Christoph Furthner bezog seine Erfahrungen im Fondsbereich aus Selbststudien und Zeichnung von Fonds. Reinold Geyer ist Geschäftsführer der FHM Vertriebs GmbH. Er ist Gutachter für Immobilien, aber kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Im Wesentlichen wollen die Anbieter das Know-how zu den im Fonds vorgesehenen Asset-Klassen von Dritten beziehen. Mit Christoph Furthner besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko. FHM hat mit der René Reif Consulting GmbH einen Kooperationsvertrag über die Immobilienprojekt-Beschaffung geschlossen. René Reif ist Immobilienentwickler in München und auf die Finanzierung von Projektentwicklungen spezialisiert. Er ist fokussiert auf den Münchner Raum und hat Projekte in Frankreich begleitet.
Investitionskriterien. Die Investitionskriterien sind Bestandteil des Gesellschaftsvertrags. Mit Ausnahme des Bereichs erneuerbare Energien soll der Fonds in keine anderen geschlossenen Fonds investieren, so FHM. Zwar strebt der Fonds eine hohe Diversifizierung in mehrere Asset-Klassen an, vertragliche Vorgaben existieren dazu jedoch nicht. FHM hat sich spezifische, auf einzelne Asset-Klassen bezogene Investitionskriterien vorgenommen, die teilweise jedoch unverbindlichen Charakter haben. So stellen beispielsweise im Segment der erneuerbaren Energien das Vorliegen einer Einspeisezusage des Netzbetreibers, das Bestehen von Pachtverträgen, von Errichtungs- und Betriebsgenehmigungen und das Vorliegen namhafter Hersteller nur unverbindliche Leitlinien dar. Beispiele für definitiv gebliebene Kriterien sind: Die Investition in Immobilien in EU-Ländern mit einem (laut FHM externen) Sachverständigengutachten, dessen Verkehrswert nicht überschritten werden darf, die Finanzierung muss gesichert sein. An Objektgesellschaften müsste sich der Fonds mit über 50 Prozent beteiligen. Höchstens ein Drittel des Eigenkapitals darf in Immobilienprojektentwicklungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz fließen. Dabei müssen der Grundstückskaufvertrag, die Sanierungszusage, die Bauverträge, der Anteilskaufvertrag, ein Sachverständigen-Gutachten und Darlehensverträge mit maximal fünf Jahren Laufzeit existieren. Die Verzinsung der Eigenmittel soll mindestens neun Prozent pro Jahr erreichen. Es kann in schlüsselfertige erneuerbare Energie-Projekte in EU-Ländern zu Festpreisen investiert werden, wenn die Finanzierung gesichert ist und ein Ertragsgutachten vorliegt.
Lombardgeschäft. Die Investitionskriterien sehen vor, dass bis zu zehn Prozent des platzierten Eigenkapitals und die Liquiditätsreserve in Lombardgeschäfte fließen sollen. Vorgesehen, aber nicht zwingend, ist das Erreichen einer zehnprozentigen Verzinsung der Fondsgelder pro Jahr. Lombardkredite sind kurz- oder mittelfristige Kredite. Als Sicherheiten dienen beispielsweise Uhren, Schmuck, Kunstgegenstände, Wertpapiere, auch Lagerbestände mittlerer Unternehmen. Die Kredite sind einfach zu erlangen, aber sehr teuer. Vom Pfandwert nimmt das Pfandhaus einen hohen Sicherheitsabschlag. Je nach Art des verpfändeten Gegenstands kann sein zeitlicher Wertverlust sehr hoch sein. In der Regel werden Pfandkredite über drei Monate gewährt. Die Zinsen betragen ein Prozent pro Monat zuzüglich einer von der Kredithöhe abhängigen Bearbeitungsgebühr. Bei fehlender Auslösung des Pfands nach Ende der Kreditlaufzeit wird er meist unter dem Zeitwert, für wenig Geld veräußert. FHM will für dieses Geschäft eine 100-prozentige Tochter gründen. Die dazu erforderliche Pfandleih-Lizenz wurde beantragt und wird für Mitte 2013 erwartet. Die FHM-Tochter soll die Fondsgelder an Pfandleihhäuser geben, die ihrerseits das eigentliche Pfandgeschäft ausüben sollen. Die Pfandleihhäuser sollen die Gelder nur zur Vergabe von Pfanddarlehen verwenden und bei nicht vertragsgemäßer Tilgung die Pfandkredite an den Fonds abtreten. Laut Aussagen der FHM würde bei einer nicht ordnungsgemäßen Darlehensrückzahlung zunächst das Pfandleihhaus haften. Ob das tatsächlich durchsetzbar ist, entscheiden die künftigen vertraglichen Regelungen zwischen der FHM-Tochter und dem Pfandleihhaus. Nach Angabe des Zentralverbands des deutschen Pfandkreditgewerbes werden weniger als zehn Prozent der hinterlegten Werte von Kreditkunden nicht mehr abgeholt. Bei Nichteinlösen des Pfands müsste der Fonds mit Verlusten rechnen – eine Angelegenheit, die Spezialisten überlassen sein sollte. Hierzu bedarf es Kenntnisse der in Pfand zu nehmenden Sachgüter.
Finanzierung und laufende Vergütung. 58 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio sollen aus Fremdkapital finanziert werden. Da es sich um einen Blindpool handelt, liegen noch keine Darlehensverträge vor. Nur 42 Prozent sollen aus Eigenkapital erbracht werden. Ein Mindesteigenkapital wurde nicht festgelegt, was bei einem niedrigen Platzierungsstand und einem geringen Gesamtinvestitionsvolumen zu einer niedrigen Investitionsquote führen könnte. Laut Planszenario sollen immerhin 90,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio für den Erwerb der Fondsgegenstände einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben werden, 1,1 Prozent für Maklergebühren. 1,1 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 7,3 Prozent sind für Fondsnebenkosten vorgesehen, das ist theoretisch gut konzipiert und entspricht 17,6 Prozent des Eigenkapitals.
An laufenden Nebenkosten fallen durchschnittlich jährlich 1,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an, das entspricht 0,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio, das ist nicht wenig.
Rückfluss. Sobald die Anleger kumuliert sechs Prozent in 2014, sieben Prozent in 2015, acht Prozent jeweils in 2016 und 2017 erreicht haben, gehen 25 Prozent der übersteigenden Beträge an den Komplementär. Eine Gewinnbeteiligung halten wir grundsätzlich für sinnvoll. Sie ist jedoch dann nicht anlegerfreundlich, wenn sie schon vor der Rückzahlung der Einlagen an die Anleger zuzüglich einer Mindestrendite einsetzt. Nach elf Jahren sollen nach Angaben von FHM Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Auszahlungen in Höhe von insgesamt 157 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten. Dem entspricht einer IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 5,26 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind bereits bei Anwesenheit des Komplementärs und des Treuhänders beschlussfähig. Die Abfindung eines ausscheidenden Gesellschafters bemisst sich nach dem Buchwert – üblich ist jedoch bei schuldlosem Ausscheiden die Ermittlung auf Basis des Verkehrswerts. Bei einer etwaigen Rückabwicklung hätten die Anleger kein Recht auf die vollständige Rückzahlung ihrer Einlage.
Eignung für Stiftungen. Da es sich um einen Multi-Asset-Blindpool handelt, ist nicht klar, in welche Asset-Klassen in welchem Umfang investiert wird, wie hoch die Diversifizierung letztendlich ausfällt und wie die Beteiligungsstruktur aussehen wird. Die Fondsnebenkostenwurden insgesamt gesehen im üblichen Umfang kalkuliert. Da es sich um ein Einstiegsprodukt eines Newcomers handelt, der bislang nur wenig Erfahrungen in den Asset-Klassen vorweisen kann, bei gleichzeitigem Vorliegen eines Blindpools, besteht die Gefahr, dass der Kapitalerhalt nicht gesichert ist. Eine Kapitalrückflussrechnung für Anleger ist nicht im Prospekt abgebildet, diese wird jedoch auf Anforderung durch den Anbieter geliefert. Der Fonds erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Teilnahme an einer Thesaurierung der Gewinne ist freiwillig.
fondstelegramm-Meinung. Das Fondshaus München startet seinen ersten geschlossenen Fonds als einen Blindpool dreier Asset-Klassen. Den Anlegern werden überwiegend konkrete Investitionskriterien vorgesetzt, die in ihrem verbindlichen Teil der erneuerbaren Energien jedoch unzureichend sind. Leider ist der Anbieter bezüglich des Objekt-Know-hows vollständig auf die Expertise Dritter angewiesen und bestrebt, fachliche Verantwortung möglichst zu delegieren. Die Zeichnung anderer Fonds steht hier positiver Weise nicht im Fokus, wenngleich diese im Bereich erneuerbarer Energien nicht ausgeschlossen wird. Als zu gewagt für einen Publikumsfonds sehen wir die Anlage eines Zehntels des Investitionsvolumens und der Liquiditätsreserve im Lombardgeschäft an! Die Mindestbeteiligung ist zu niedrig für einen Fonds, der insgesamt gesehen als riskant einzustufen ist. Dem Anbieter bescheinigen wir zumindest eine hohe Auskunftsbereitschaft.
Erstlingswerk als Multi-Asset-Blindpool mit anteiligem riskanten Lombardgeschäft eines neuen, kleinen Anbieters, ohne Asset-Hintergrund
