Hahn Pluswertfonds 162, Fachmarktzentrum Bad Hersfeld
Der Charme von Regionalzentren und B-Standorten
Angebot. Der Fonds ist Eigentümer eines Fachmarktzentrums im hessischen Bad Hersfeld, Hahn ist zu 5,2 Prozent als Co-Investor am Fonds beteiligt. Das Fondsvolumen inklusive Agio erreicht rund 12,76 Millionen Euro. Ein Beitritt ist ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich. Im Handelsregister sind 0,1 Prozent des Zeichnungsbetrags als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Erstmals zum 31. Dezember 2027 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden.
Zielmarkt. Fachmarktzentren sind wegen ihres hohen Flächenbedarfs und den daraus resultierenden hohen Preisen für Grund und Boden weniger an Top-Standorten, sondern vielmehr in Regionalzentren und an B-Standorten anzutreffen, heißt es im Hahn-Report 2012, der in Kooperation mit CBRE und GfK Geomarketing erstellt wurde. Im ersten Halbjahr 2012 wurden in Deutschland 624 Millionen Euro in Fachmarktzentren investiert. Das durchschnittliche Investitionsvolumen sank dabei gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 21 Prozent. Für Fachmarktzentren verharrten die Spitzenrenditen im vierten Quartal 2012 bei sechs Prozent, so CBRE.
Die Fondsimmobilie liegt auf dem „Rechberg-Gelände“, südlich des Bad Hersfelder City-Rings. In unmittelbarer Nähe des Fondsobjekts befinden sich Einzelhändler wie Hammer Heimtextilien, Takko, Rossmann, weiter östlich: Aldi, dm, OBI, Edeka, NKD und Vögele. Die Konkurrenzsituation vor Ort halten wir für stark ausgeprägt. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft besteht aus der Summe aller Nettoeinkünfte, die pro Region im Einzelhandel ausgegeben wird. Im Juli 2012 lag diese im Bundes-Durchschnitt bei 5.413 Euro pro Kopf. Bad Hersfeld weist laut der von Hahn mitgeteilten Infas Geodaten eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 5.795 Euro pro Kopf auf. Die Einzelhandelszentralität stellt die Anziehungskraft des regionalen Einzelhandels dar. Liegt sie über 100, besteht ein Kaufkraftzufluss, Werte unter 100 zeigen einen Kaufkraftabfluss. In Bad Hersfeld liegt sie bei 170, so Hahn gemäß der Infas Geodaten.
Historie. Hahn ist auf die Investition in Einkaufs-, Fachmarktzentren und SB-Warenhäuser spezialisiert. Bis Ende 2011 hat Hahn 168 Immobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von rund 2,6 Milliarden Euro emittiert. Davon wurden 59 Fonds aufgelöst nach durchschnittlich 13 Jahren, bei einem durchschnittlich jährlichen Vermögenszuwachs von 6,2 Prozent nach Steuern. Von den 67 laufenden Immobilienfonds mit ursprünglicher Prognose konnten 14 ihre geplanten kumulierten Auszahlungen überschreiten, 20 genau erreichen, bei zwei Fonds lagen die negativen Abweichungen unter fünf Prozent, 31 Fonds blieben unter Plan.
Immobilie. Das neue, überwiegend eingeschossige Fachmarktzentrum befindet sich in der Heinrich-von-Stephan-Straße, auf einem 14.620 Quadratmeter messenden Grundstück. Bis zum Rand der Bad Hersfelder Innenstadt sind es 200, bis zur Stadtmitte 900 Meter. Auf der 6.292 Quadratmeter großen Mietfläche sind ein Lebensmittelmarkt, eine Drogerie, ein Schuh- und ein Textilfachmarkt untergebracht. Zum Objekt gehören 230 Stellplätze. Der Fonds hat die Immobilie am 6. Juni 2012 von der Werner Projektentwicklung GmbH zum 13,7-Fachen der ersten vollen Jahresnettomiete beziehungsweise für 1.791 Euro je Quadratmeter Mietfläche erworben. Laut CBRE im Hahn-Report lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Fachmarktzentren in Regionalzentren und an B-Standorten im ersten Halbjahr 2012 bei 1.800 Euro je Quadratmeter Mietfläche. Ein Verkehrswertgutachten liegt nicht vor. Eröffnet wurde das Fachmarktzentrum am 29. November 2012. Nach Angabe von Hahn bestehen keine nennenswerten Baumängel. Das Grundstück wurde durch seine ehemalige Nutzung als Tuchfabrik, chemische Reinigung und Tankstelle kontaminiert. Die Stadt Kassel hat im Jahr 2010 einen Bescheid erlassen, nachdem die Grundwasserreinigung, das Grundwassermonitoring und die Abstromsicherung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit eingestellt werden können. Vor Baubeginn wurde der Boden saniert, Restbelastungen sind jedoch nicht ausgeschlossen.
Vermietung. Die Fondsimmobilie ist vollständig an vier bekannte Einzelhändler vermietet. Die nach Mietfläche gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit (gerechnet ab dem 1. April 2013) beträgt 14,11 Jahre zuzüglich mehrerer Verlängerungsoptionen. Für 6 Prozent der Fläche endet die Grundmietzeit nach 9,6 Jahren, für 9 Prozent nach 11,6 Jahren. Für die größten Flächen läuft die Grundmietzeit etwa bis zum Ende der prospektierten Fondslaufzeit. Hauptmieter ist die Okay GmbH & Co. – Tegut, die 57,4 Prozent der Gesamtmietfläche und 52,8 Prozent der Objektmiete repräsentiert. Tegut ist bereits seit 30 Jahren auf demselben Grundstück ansässig. Tegut wurde am 1. Januar 2013 vom Schweizer Unternehmen Migros übernommen. Zweitgrößter Mieter ist der Drogerieanbieter Müller, der 27,6 Prozent der Fläche beziehungsweise 27,0 Prozent der Mieteinnahmen darstellt. Bei den restlichen zwei Mietern handelt es sich um den Schuhmarkt Deichmann und den Bekleidungsmarkt Jeans Fritz. Die Einzelhandelsketten weisen laut Creditreform eine gute beziehungsweise sehr guter Bonität auf. Die Anfangsmieten liegen für Tegut bei 10,00, für die Drogerie Müller bei 10,64, für Deichmann bei 16,37 und für Jeans-Fritz bei 12,07 Euro je Quadratmeter Mietfläche. Nach zwei bis drei Freijahren wird die Miete zu 60 bis 65 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, wenn sich dieser um zehn Prozent ändert. Das sind übliche Regelungen, die natürlich einem Werteverlust gleichkommen.
Finanzierung. Nur 43 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenmitteln finanziert, 57 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag läuft bis Ende 2022. Der Fonds hat Zwischenfinanzierungsmittel in Höhe von 3,86 Millionen Euro auf Basis des 3-Monats-Euribor plus 1,00 Prozent und ein Hahn-Darlehen bis zu 0,8 Millionen Euro für 6,00 Prozent Zinsen jährlich aufgenommen. 87,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sind Anschaffungskosten einschließlich Erwerbsnebenkosten. Für Finanzierungskosten werden 3,2 Prozent verwendet, wobei 2,9 Prozent auf ein Damnum entfallen. 0,6 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. An Fondsnebenkosten entstehen 8,7 Prozent, das ist in Ordnung und entspricht 20,3 Prozent des relativ geringen Eigenkapitals.
Prognose. Hahn rechnet mit eher vorsichtigen 1,75 Prozent Inflationsrate. Für Guthaben wurden aus momentaner Sicht eher optimistische zwei Prozent Zinsen im Jahr angenommen, diese Position macht sich jedoch kaum in der Kalkulation bemerkbar. Laufende Instandhaltungsaufwendungen wurden durchschnittlich jährlich mit 5,34 Euro je Quadratmeter Mietfläche angesetzt, für Aufwendungen bei Mietvertragsverlängerung weitere 5,17 Euro je Quadratmeter, das sind insgesamt 10,51 Euro je Quadratmeter. Darüber hinaus wurde kein Mietausfallwagnis kalkuliert. Die Summe der objektbezogenen Kosten (einschließlich Objektmanagement) entspricht im Durchschnitt 12,78 Prozent der Miete, das ist in Ordnung. Für Fondsnebenkosten fallen durchschnittlich jährlich 1,20 Prozent des Eigenkapitals an, das sind mittelmäßige 0,51 Prozent des Fondsvolumens. Die Zinsen wurden bis Ende 2022 mit 2,99 Prozent jährlich vereinbart. Für die verbleibenden fünf Jahre bis Prognose-Ende wurden 5,75 Prozent jährlich kalkuliert, das ist aus heutiger Sicht ausreichend. Getilgt wird mit anfänglichen 1,25 Prozent jährlich, so dass nach 14,5 Jahren eine Restschuld von hohen 46 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio verbleibt. Die kumulierte Liquiditätsreserve steigt von 160.000 auf 522.000 Euro im Jahr 2022 und beträgt in den restlichen fünf Jahren im Durchschnitt 361.000 Euro. Auf eine zusammenfassende Darstellung des Verkaufsszenarios hat der Anbieter leider verzichtet. Für das Jahr 2027 ist der Verkauf der Immobilie zum 13,54-Fachen der Miete desselben Jahres prospektiert, das liegt minimal unter dem Einkaufsfaktor. Der Ansatz ist dann gerechtfertigt, wenn von einer weitestgehend problemlosen Nachvermietung ausgegangen wird. Bei Verkauf steht Hahn eine Vermittlungsprovision zu: zunächst bekommen die Anleger anteilig den Verkaufserlös (Verkaufspreis minus Restschuld) in Höhe von 5,5 Millionen Euro, das entspricht 88 Prozent des Plan-Verkaufserlöses beziehungsweise 105 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio, die nächsten 110.000 Euro gehen an Hahn, darüber hinausgehende Erträge werden im Verhältnis 85 zu 15 an die Anleger und an Hahn verteilt.
Rückfluss. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz sollen während der 14,5 Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von insgesamt 74 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten, bei Verkauf weitere 110 Prozent, das sind in der Summe 184 Prozent. Diesen Annahmen entspricht eine IRR-Rendite in Höhe von 5,93 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Antwortet ein Gesellschafter im Rahmen eines schriftlichen Umlaufverfahrens nicht oder verspätet, stimmt er automatisch dem Beschlussvorschlag zu. Sofern ein Treugeber sein Stimmrecht nicht selbst ausübt und dem Treuhänder keine Weisung erteilt, stimmt der Treuhänder für ihn ab. Nach Aussagen von Hahn enthalten die Anlegerschreiben jedoch den Hinweis, wie der Treuhänder abstimmt, wenn sich ein Treugeber nicht an der Abstimmung beteiligt.
Eignung für Stiftungen. Der Fondsgegenstand stellt kein soziales oder ökologisches Projekt dar. Eine Risikodiversifizierung ist bezüglich der Anzahl der Objekte nicht gegeben, aber in geringem Ausmaß hinsichtlich der Vermietung an vier Einzelhändler. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Kapitalerhalt und eine mindestens der Inflationsrateentsprechenden jährlichen Rendite gegeben ist, halten wir für hoch – garantiert wird der Kapitalerhalt nicht durch einen Dritten. Der Fonds erzielt keine gewerblichen Einkünfte. Eine qualifizierte Kapitalrückflussrechnung liegt vor. Die Fondsstruktur ist einfach. Die Fondsnebenkosten sind marktüblich. Das Haftungsvolumen ist über die gesamte Fondslaufzeit Null. Das handelsrechtliche Ergebnis ist im Jahr 2013 negativ, das steuerliche Ergebnis in den Jahren 2013 und 2023 bis 2027. Gewinne werden nicht thesauriert.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist, dass der Fonds ein neues und voll vermietetes Objekt erworben hat. Der Kaufpreis ist marktgerecht. Die Konkurrenzsituation vor Ort schätzen wir als ausgeprägt ein. Allerdings liegen langfristige Mietverträge mit bekannten Einzelhandelsketten vor, deren Bonität von Dritten mit „gut“ und „sehr gut“ bewertet wurde. Ein weiterer Pluspunkt ist die vorsichtige Kalkulation der Inflationsrate. Auch die objektbezogenen Kosten wurden ordentlich kalkuliert. Während der Fondslaufzeit ist nicht mit wesentlichen Problemen zu rechnen. Entscheidend ist der Verkauf, der für einen Zeitpunkt des Endens der Hauptmietverträge prognostiziert wurde. Revitalisierungs- und Wiedervermietungskosten wurden eingeplant. Deren Auskömmlichkeit hängt von der künftigen Standortentwicklung und den damit zusammenhängenden Vermietungserfolgen ab. Die langjährige Erfahrenheit des Anbieters mit Fachmarktzentren wird dem Fonds bei Objektverkauf jedoch zugute kommen.
Zielmarkt. Fachmarktzentren sind wegen ihres hohen Flächenbedarfs und den daraus resultierenden hohen Preisen für Grund und Boden weniger an Top-Standorten, sondern vielmehr in Regionalzentren und an B-Standorten anzutreffen, heißt es im Hahn-Report 2012, der in Kooperation mit CBRE und GfK Geomarketing erstellt wurde. Im ersten Halbjahr 2012 wurden in Deutschland 624 Millionen Euro in Fachmarktzentren investiert. Das durchschnittliche Investitionsvolumen sank dabei gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 21 Prozent. Für Fachmarktzentren verharrten die Spitzenrenditen im vierten Quartal 2012 bei sechs Prozent, so CBRE.
Die Fondsimmobilie liegt auf dem „Rechberg-Gelände“, südlich des Bad Hersfelder City-Rings. In unmittelbarer Nähe des Fondsobjekts befinden sich Einzelhändler wie Hammer Heimtextilien, Takko, Rossmann, weiter östlich: Aldi, dm, OBI, Edeka, NKD und Vögele. Die Konkurrenzsituation vor Ort halten wir für stark ausgeprägt. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft besteht aus der Summe aller Nettoeinkünfte, die pro Region im Einzelhandel ausgegeben wird. Im Juli 2012 lag diese im Bundes-Durchschnitt bei 5.413 Euro pro Kopf. Bad Hersfeld weist laut der von Hahn mitgeteilten Infas Geodaten eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 5.795 Euro pro Kopf auf. Die Einzelhandelszentralität stellt die Anziehungskraft des regionalen Einzelhandels dar. Liegt sie über 100, besteht ein Kaufkraftzufluss, Werte unter 100 zeigen einen Kaufkraftabfluss. In Bad Hersfeld liegt sie bei 170, so Hahn gemäß der Infas Geodaten.
Historie. Hahn ist auf die Investition in Einkaufs-, Fachmarktzentren und SB-Warenhäuser spezialisiert. Bis Ende 2011 hat Hahn 168 Immobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von rund 2,6 Milliarden Euro emittiert. Davon wurden 59 Fonds aufgelöst nach durchschnittlich 13 Jahren, bei einem durchschnittlich jährlichen Vermögenszuwachs von 6,2 Prozent nach Steuern. Von den 67 laufenden Immobilienfonds mit ursprünglicher Prognose konnten 14 ihre geplanten kumulierten Auszahlungen überschreiten, 20 genau erreichen, bei zwei Fonds lagen die negativen Abweichungen unter fünf Prozent, 31 Fonds blieben unter Plan.
Immobilie. Das neue, überwiegend eingeschossige Fachmarktzentrum befindet sich in der Heinrich-von-Stephan-Straße, auf einem 14.620 Quadratmeter messenden Grundstück. Bis zum Rand der Bad Hersfelder Innenstadt sind es 200, bis zur Stadtmitte 900 Meter. Auf der 6.292 Quadratmeter großen Mietfläche sind ein Lebensmittelmarkt, eine Drogerie, ein Schuh- und ein Textilfachmarkt untergebracht. Zum Objekt gehören 230 Stellplätze. Der Fonds hat die Immobilie am 6. Juni 2012 von der Werner Projektentwicklung GmbH zum 13,7-Fachen der ersten vollen Jahresnettomiete beziehungsweise für 1.791 Euro je Quadratmeter Mietfläche erworben. Laut CBRE im Hahn-Report lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Fachmarktzentren in Regionalzentren und an B-Standorten im ersten Halbjahr 2012 bei 1.800 Euro je Quadratmeter Mietfläche. Ein Verkehrswertgutachten liegt nicht vor. Eröffnet wurde das Fachmarktzentrum am 29. November 2012. Nach Angabe von Hahn bestehen keine nennenswerten Baumängel. Das Grundstück wurde durch seine ehemalige Nutzung als Tuchfabrik, chemische Reinigung und Tankstelle kontaminiert. Die Stadt Kassel hat im Jahr 2010 einen Bescheid erlassen, nachdem die Grundwasserreinigung, das Grundwassermonitoring und die Abstromsicherung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit eingestellt werden können. Vor Baubeginn wurde der Boden saniert, Restbelastungen sind jedoch nicht ausgeschlossen.
Vermietung. Die Fondsimmobilie ist vollständig an vier bekannte Einzelhändler vermietet. Die nach Mietfläche gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit (gerechnet ab dem 1. April 2013) beträgt 14,11 Jahre zuzüglich mehrerer Verlängerungsoptionen. Für 6 Prozent der Fläche endet die Grundmietzeit nach 9,6 Jahren, für 9 Prozent nach 11,6 Jahren. Für die größten Flächen läuft die Grundmietzeit etwa bis zum Ende der prospektierten Fondslaufzeit. Hauptmieter ist die Okay GmbH & Co. – Tegut, die 57,4 Prozent der Gesamtmietfläche und 52,8 Prozent der Objektmiete repräsentiert. Tegut ist bereits seit 30 Jahren auf demselben Grundstück ansässig. Tegut wurde am 1. Januar 2013 vom Schweizer Unternehmen Migros übernommen. Zweitgrößter Mieter ist der Drogerieanbieter Müller, der 27,6 Prozent der Fläche beziehungsweise 27,0 Prozent der Mieteinnahmen darstellt. Bei den restlichen zwei Mietern handelt es sich um den Schuhmarkt Deichmann und den Bekleidungsmarkt Jeans Fritz. Die Einzelhandelsketten weisen laut Creditreform eine gute beziehungsweise sehr guter Bonität auf. Die Anfangsmieten liegen für Tegut bei 10,00, für die Drogerie Müller bei 10,64, für Deichmann bei 16,37 und für Jeans-Fritz bei 12,07 Euro je Quadratmeter Mietfläche. Nach zwei bis drei Freijahren wird die Miete zu 60 bis 65 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, wenn sich dieser um zehn Prozent ändert. Das sind übliche Regelungen, die natürlich einem Werteverlust gleichkommen.
Finanzierung. Nur 43 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenmitteln finanziert, 57 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag läuft bis Ende 2022. Der Fonds hat Zwischenfinanzierungsmittel in Höhe von 3,86 Millionen Euro auf Basis des 3-Monats-Euribor plus 1,00 Prozent und ein Hahn-Darlehen bis zu 0,8 Millionen Euro für 6,00 Prozent Zinsen jährlich aufgenommen. 87,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sind Anschaffungskosten einschließlich Erwerbsnebenkosten. Für Finanzierungskosten werden 3,2 Prozent verwendet, wobei 2,9 Prozent auf ein Damnum entfallen. 0,6 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. An Fondsnebenkosten entstehen 8,7 Prozent, das ist in Ordnung und entspricht 20,3 Prozent des relativ geringen Eigenkapitals.
Prognose. Hahn rechnet mit eher vorsichtigen 1,75 Prozent Inflationsrate. Für Guthaben wurden aus momentaner Sicht eher optimistische zwei Prozent Zinsen im Jahr angenommen, diese Position macht sich jedoch kaum in der Kalkulation bemerkbar. Laufende Instandhaltungsaufwendungen wurden durchschnittlich jährlich mit 5,34 Euro je Quadratmeter Mietfläche angesetzt, für Aufwendungen bei Mietvertragsverlängerung weitere 5,17 Euro je Quadratmeter, das sind insgesamt 10,51 Euro je Quadratmeter. Darüber hinaus wurde kein Mietausfallwagnis kalkuliert. Die Summe der objektbezogenen Kosten (einschließlich Objektmanagement) entspricht im Durchschnitt 12,78 Prozent der Miete, das ist in Ordnung. Für Fondsnebenkosten fallen durchschnittlich jährlich 1,20 Prozent des Eigenkapitals an, das sind mittelmäßige 0,51 Prozent des Fondsvolumens. Die Zinsen wurden bis Ende 2022 mit 2,99 Prozent jährlich vereinbart. Für die verbleibenden fünf Jahre bis Prognose-Ende wurden 5,75 Prozent jährlich kalkuliert, das ist aus heutiger Sicht ausreichend. Getilgt wird mit anfänglichen 1,25 Prozent jährlich, so dass nach 14,5 Jahren eine Restschuld von hohen 46 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio verbleibt. Die kumulierte Liquiditätsreserve steigt von 160.000 auf 522.000 Euro im Jahr 2022 und beträgt in den restlichen fünf Jahren im Durchschnitt 361.000 Euro. Auf eine zusammenfassende Darstellung des Verkaufsszenarios hat der Anbieter leider verzichtet. Für das Jahr 2027 ist der Verkauf der Immobilie zum 13,54-Fachen der Miete desselben Jahres prospektiert, das liegt minimal unter dem Einkaufsfaktor. Der Ansatz ist dann gerechtfertigt, wenn von einer weitestgehend problemlosen Nachvermietung ausgegangen wird. Bei Verkauf steht Hahn eine Vermittlungsprovision zu: zunächst bekommen die Anleger anteilig den Verkaufserlös (Verkaufspreis minus Restschuld) in Höhe von 5,5 Millionen Euro, das entspricht 88 Prozent des Plan-Verkaufserlöses beziehungsweise 105 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio, die nächsten 110.000 Euro gehen an Hahn, darüber hinausgehende Erträge werden im Verhältnis 85 zu 15 an die Anleger und an Hahn verteilt.
Rückfluss. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz sollen während der 14,5 Jahre Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von insgesamt 74 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten, bei Verkauf weitere 110 Prozent, das sind in der Summe 184 Prozent. Diesen Annahmen entspricht eine IRR-Rendite in Höhe von 5,93 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Antwortet ein Gesellschafter im Rahmen eines schriftlichen Umlaufverfahrens nicht oder verspätet, stimmt er automatisch dem Beschlussvorschlag zu. Sofern ein Treugeber sein Stimmrecht nicht selbst ausübt und dem Treuhänder keine Weisung erteilt, stimmt der Treuhänder für ihn ab. Nach Aussagen von Hahn enthalten die Anlegerschreiben jedoch den Hinweis, wie der Treuhänder abstimmt, wenn sich ein Treugeber nicht an der Abstimmung beteiligt.
Eignung für Stiftungen. Der Fondsgegenstand stellt kein soziales oder ökologisches Projekt dar. Eine Risikodiversifizierung ist bezüglich der Anzahl der Objekte nicht gegeben, aber in geringem Ausmaß hinsichtlich der Vermietung an vier Einzelhändler. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Kapitalerhalt und eine mindestens der Inflationsrateentsprechenden jährlichen Rendite gegeben ist, halten wir für hoch – garantiert wird der Kapitalerhalt nicht durch einen Dritten. Der Fonds erzielt keine gewerblichen Einkünfte. Eine qualifizierte Kapitalrückflussrechnung liegt vor. Die Fondsstruktur ist einfach. Die Fondsnebenkosten sind marktüblich. Das Haftungsvolumen ist über die gesamte Fondslaufzeit Null. Das handelsrechtliche Ergebnis ist im Jahr 2013 negativ, das steuerliche Ergebnis in den Jahren 2013 und 2023 bis 2027. Gewinne werden nicht thesauriert.
fondstelegramm-Meinung. Positiv ist, dass der Fonds ein neues und voll vermietetes Objekt erworben hat. Der Kaufpreis ist marktgerecht. Die Konkurrenzsituation vor Ort schätzen wir als ausgeprägt ein. Allerdings liegen langfristige Mietverträge mit bekannten Einzelhandelsketten vor, deren Bonität von Dritten mit „gut“ und „sehr gut“ bewertet wurde. Ein weiterer Pluspunkt ist die vorsichtige Kalkulation der Inflationsrate. Auch die objektbezogenen Kosten wurden ordentlich kalkuliert. Während der Fondslaufzeit ist nicht mit wesentlichen Problemen zu rechnen. Entscheidend ist der Verkauf, der für einen Zeitpunkt des Endens der Hauptmietverträge prognostiziert wurde. Revitalisierungs- und Wiedervermietungskosten wurden eingeplant. Deren Auskömmlichkeit hängt von der künftigen Standortentwicklung und den damit zusammenhängenden Vermietungserfolgen ab. Die langjährige Erfahrenheit des Anbieters mit Fachmarktzentren wird dem Fonds bei Objektverkauf jedoch zugute kommen.
Guter Fonds mit langfristig sicheren laufenden Ergebnissen. Spannend wird es bei prospektiertem Objektverkauf zum Ende der Grundmietzeiten der Hauptmieter.
