IMMAC Pflegezentren 64 Renditefonds
Betagte Immobilien für Betagte in Flensburg und Wiefelstede
Angebot. Der Fonds ist Eigentümer je einer Pflegeimmobilie im Schleswig-Holsteinischen Flensburg und im Niedersächsischen Landkreis Ammerland. Rund 12,65 Millionen Euro misst das Fondsvolumen inklusive Agio. Ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zum 31. Dezember 2027 können Anleger ihre Beteiligung erstmals ordentlich kündigen.
Zielmarkt. In Flensburg leben rund 89.000 Einwohner. Nach Angaben des Innenministeriums Schleswig-Holsteins wird bis 2024 mit einem stetigen Wachstum der Einwohnerzahl auf rund 94.000 gerechnet. Dabei soll sich der Anteil der Über-65-Jährigen von 19,6 Prozent in 2009 auf 21,1 Prozent in 2025 leicht erhöhen. Besonders auffällig ist der erhebliche Anstieg der Anzahl der Über-80-Jährigen in 2025 gegenüber 2015. Die Pflegeimmobilie liegt vorteilhafterweise unmittelbar neben der Fördeklinik, im Stadtteil Mürwik. Vor der Einrichtung befindet sich eine Bushaltestelle. Derzeit besteht eine Überversorgung an Pflegeplätzen am Standort. Nur unter Berücksichtigung der im „Pflegelotsen“ genannten Einrichtungen mit vollstationärer Dauerpflege kommen im Umkreis von 2,9 Kilometern um den Objektstandort rein rechnerisch auf alle 3 Quadratkilometer ein Pflegeheim. Die Pflegeeinrichtung war jedoch im Jahr 2012 zu 97 Prozent ausgelastet. Die Summe aus dem Eigenanteil der Versicherten der Pflegestufe II und den Investitionskosten liegt im Fondsobjekt leicht unter dem Durchschnitt der insgesamt 11 Pflegeeinrichtungen mit vollstationärer Dauerpflege im Umkreis von 2,9 km um den Objektstandort.
Wiefelstede hatte in 2012 rund 15.600 Einwohner, rund 500 Einwohner weniger als noch in 2011. Der Anteil der Über-65-Jährigen stieg im Jahr 2012 auf 17,6 Prozent, das ist ein Prozentpunkt mehr als im Vorjahr. Derzeit besteht eine leichte Überversorgung an Pflegeplätzen. Die durchschnittliche Auslastung der Einrichtung in Wiefelstede lag in 2012 bei durchschnittlich 77 Betten, das entspricht 96 Prozent der ab Januar 2013 mit dem Pächter vereinbarten 80 Pflegeplätze. Mit der Summe aus Investitionskosten und Eigenanteil der Versicherten der Pflegestufe II liegt das Fondsobjekt etwa im Durchschnitt der acht vollstationären Pflegeheime im Umreis von zehn Kilometern.
Historie. Immac ist ein auf Pflegeimmobilien spezialisiertes Emissionshaus. Bis Ende 2012 hat Immac 63 Immobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von insgesamt rund 414 Millionen Euro emittiert. Von den bis Ende 2011 51 laufenden Immobilienfonds mit Pflegeeinrichtungen in Deutschland und Österreich konnten 43 Fonds ihre geplanten Auszahlungen genau erreichen, bei 6 Fonds betrug die negative Abweichung unter 5 Prozent, nur 2 Fonds lagen unter den prognostizierten Werten. Fast alle Fonds tilgten planmäßig oder leicht besser, bei 3 Fonds machte die negative Abweichung zur Prognose weniger als 5 Prozent aus, lediglich ein Fonds blieb unter Plan.
Immobilien. Das zwei- bis dreigeschossige Seniorenheim Fördeblick in Flensburg liegt auf einem 12.115 Quadratmeter großen Grundstück. Laut Immac ist auf einer Teilfläche von 3.595 Quadratmetern theoretisch, im Rahmen einer zweiten Fonds-Tranche, der Bau einer durch denselben Pächter zu betreibenden Einrichtung des Betreuten Wohnens oder weiteren Pflegeplätze denkbar. Ein Bauantrag wurde jedoch noch nicht gestellt. Zum Patrineum Seniorenzentrum in Wiefelstedegehören 4.673 Quadratmeter Grundstücksfläche. Beide Fondsobjekte sind schon älteren Datums: Die Flensburger Senioreneinrichtung besteht aus zwei 1982 beziehungsweise 1999 errichteten Gebäudeteilen, die im Jahr 2005 saniert wurden, die Wiefelsteder Pflegeimmobilie aus drei in den Jahren 1983, 1991 und 1993 erbauten Gebäuden. Beide Objekte verfügen über eine verklinkerte Fassade. Die Flensburger Einrichtung bietet 79 Pflegeplätze in Einzelzimmern. Nur 59 Pflegebedürftige verfügen über eine eigene Dusche und ein WC, 20 Bewohner teilen sich jeweils zu zweit ein Badezimmer. Der Pachtvertrag zum Wiefelsteder Pflegezentrum basiert ab Januar 2013 auf 80 Betten in 38 Einzel- und 21 Doppelzimmern – der Doppelzimmeranteil ist hier sehr hoch. Außerdem sind nur 29 Prozent der Pflegeplätze mit einer eigenen Dusche und 36 Prozent mit einer eigenen Toilette ausgestattet. Zu jeder Pflegeeinrichtung gehören diverse gemeinschaftlich genutzte Räume und ein Garten. In Wiefelstede ist der Garten auch für Demenzkranke geeignet. Die Immobilien umfassen insgesamt 6.301 Quadratmeter Nutzfläche.
Der Fonds hat beide Immobilien am 12. Dezember 2012 für insgesamt rund 9,7 Millionen Euro erworben. Nutzen und Lasten gingen am 1. Januar 2013 auf den Fonds über. Die Fondsgesellschaft hat dem jeweiligen Pächter für abgestimmte Sanierungsarbeiten 300.000 Euro für das Flensburger Objekt und 250.000 Euro für die Wiefelsteder Einrichtung zur Verfügung gestellt. Etwaige Mehrkosten hätte der Pächter zu tragen, Minderkosten würde der Fonds für weitere Bauarbeiten verwenden. Bewertungsgutachten liegen nicht vor. Einschließlich der Investitionszuschüsse erfolgte der Erwerb des Flensburger Objekts zum 12,95-Fachen der ersten Jahrespacht, der Kauf der Wiefelsteder Senioreneinrichtung zum 11,82-Fachen der ersten Jahrespacht, was im Durchschnitt einen Einkaufsfaktor von 12,47 ergibt und im Bereich des Marktüblichen liegt.
Verpachtung. Seit 2008 sind 100prozentige Tochter-Unternehmen der im Jahr 2001 gegründeten Meritus-Gruppe Pächter der Pflegeimmobilien. Meritus betreibt zurzeit neun vollstationäre Pflegeheime mit rund 700 Pflegeplätzen. Creditreform hat Meritus(Bonitätsindex 264) und beide Tochtergesellschaften (Bonitätsindex 256 beziehungsweise 262) im November 2012 mit einer „mittlerenBonität“ bewertet.Mit Wirkung zum 1. Januar 2013 hat der Fonds mit den Meritus-Töchtern jeweils einen neuen Pachtvertrag über 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen. Die Meritus Holding bürgt persönlich, unbeschränkt, selbstschuldnerisch für die Pflichten aus den Pachtverträgen. Zusätzlich hat sich der Fonds die Forderungen auf die Heimentgelte von den Pächtern aus Sicherheitsgründen abtreten lassen und wird nach Ende der Pachtverträge Eigentümer des Inventars. Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) hat die Pflegeleistungen und die medizinische Versorgung im Flensburger Seniorenheim am 6. Februar 2013 mit 2,3 „gut“ bewertet (bei gerade noch „befriedigenden“ Inkontinenzmaßnahmen und fehlender Prophylaxe für Geschwüre und Gelenkversteifungen), die soziale Betreuung mit 1,3 „sehr gut“ und Wohnen, Verpflegung Hygiene mit 1,0 „sehr gut“. Das Seniorenzentrum Wiefelstedebewertete der MDK am 7. März 2013 in der Pflege und medizinischen Betreuung mit 1,3 und die restlichen Faktoren mit 1,0 „sehr gut“. Großen Nachholbedarf gibt es in beiden Einrichtungen in Bezug auf die Schmerzeinschätzung und die Mund- und Zahnpflege.
Für das Flensburger Seniorenheim wurde eine Anfangspacht von 471.000 Euro vereinbart. Auf Basis des im Pflegelotsen veröffentlichten Investitionskostenanteils bliebe selbst bei einer vollständigen Bettenauslastung dem Pächter nur ein Euro je Bett pro Tag für Instandhaltungsleistungen übrig, bei 97 Prozent Auslastung wären es noch 0,48 Euro je Bett pro Tag – wünschenswert sind 1,50 Euro je Bett und Tag. Sänke die Auslastung auf 94,3 Prozent, wären sämtliche Investitionskosten für die Miete notwendig und für die Instandhaltung bliebe nichts mehr übrig. Die Anfangspacht in Wiefelstede beträgt 351.000 Euro. Bei Zugrundelegung von 80 Betten und des vom Pflegelotsen ausgewiesenen Investitionskostenanteilswürden bei 100 Prozent Auslastung 1,07 Euro je Tag und Bett für die Instandhaltungsmaßnahmen durch den Pächter übrig bleiben, bei 97 Prozent Auslastung noch 0,68 Euro je Tag und Bett. Fiele die Auslastung auf 91,8 Prozent, würden sämtliche Investitionskosten für die Miete erforderlich werden. Die Pachtzahlungen werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst. Dabei sinkt die Indexierung mit einer steigenden Veränderung des Verbraucherpreisindex bis auf 55 Prozent. Bei zwei Prozent Inflationsrate, was knapp über langfristigen Durchschnittswerten liegt, würde die Pacht zu 70 Prozent angepasst werden.
Finanzierung. 45 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 55 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag kann Ende 2022 beiderseitig gekündigt werden. Der Fonds nimmt 10,3 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel auf. Für Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten werden 85,7 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio verwendet. 0,7 Prozent sind Finanzierungskosten, 0,3 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. Auf Fondsnebenkosten entfallen 13,3 Prozent – das ist nicht wenig und entspricht relativ hohen 28,5 Prozent des Eigenkapitals.
Prognose. Immac rechnet mit vorsichtigen 1,75 Prozent Inflationsrate. Guthabenzinsen wurden nicht angenommen. Die Instandhaltung von innenliegenden Leitungen, Schornsteinen, Türen und Fenstern obliegt den Pächtern, laut Immac auch alle Sanitärarbeiten und Reparaturen der Aufzüge. Die restliche Instandhaltung an Dach und Fach übernimmt der Fonds. Dafür wurden im Durchschnitt jährlich 5,08 Euro je Quadratmeter Mietfläche einkalkuliert – das ist eher knapp bemessen, zumal es sich hier um ältere Objekte handelt. Die Objektmanagementkosten belaufen sich im Durchschnitt auf 1,1 Prozent der Pachteinnahmen, das ist üblich.Alle weiteren Bewirtschaftungskosten trägt der jeweilige Pächter.Für laufende Fondsnebenkosten werden im Durchschnitt jährlich 0,29 Prozent des Fondsvolumens ausgegeben– das ist in Ordnung und entspricht0,64 Prozent des Eigenkapitals.Die Zinsen sind bis Ende 2022 mit 3,29 Prozent jährlich festgeschrieben.Für die verbleibenden fünf Jahre wurde mit 5,00 Prozent jährlich gerechnet– das liegt über dem Durchschnitt historischer Zinswerte der letzten 15 Jahre, deckt aber nicht deren Höchststand.Nach 15 Jahren Fondslaufzeit liegt die Darlehensrestschuld noch bei 32 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, ein mittelmäßiger Ansatz. Die kumulierte Liquiditätsreserve entwickelt sich ungleichmäßig und liegt im Durchschnitt lediglich bei rund 120.000 Euro, in vier Jahren wird teilweise aus der Reserve ausgezahlt. Der liquide Puffer ist relativ klein für zwei Immobilien. Ende 2027 ist die Veräußerung der Objekte zu dem für Immac-Fonds typischen 12,3-Fachen der Pachterträge desselben Jahres geplant, das sind 0,17 Jahrespachten unter dem durchschnittlichen Einkaufsfaktor. Die Pachtverträge laufen zu diesem Zeitpunkt noch zehn Jahre, daher ist der Verkaufsfaktor akzeptabel. Immac steht ein Prozent des Verkaufspreises für die Liquidation zu. Auf eine zusammenfassende Darstellung des Verkaufsszenarios hat Immac wie immer leider verzichtet.
Rückfluss. In den 15 Jahren Fondslaufzeit wurden für Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Auszahlungen in Höhe von insgesamt 65 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern prognostiziert, bei Objektverkauf weitere 133 Prozent, das ergibt in der Summe 198 Prozent. Die diesen Angaben entsprechende geplante IRR-Rendite beträgt rund 6,4 Prozent nach Steuern jährlich.
Vertragsgestaltung. Für die Beschlussfähigkeit einer Gesellschafterversammlung genügt die Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders.
Eignung für Stiftungen. Der Fonds investiert in zwei Senioreneinrichtungen, die jedoch von derselben Betreiber-Holding gepachtet wurden, insofern ist die Diversifikation eingeschränkt. Der Kapitalerhalt und das Erzielen einer der Inflationsrate entsprechenden Rendite ist wahrscheinlich. Garantiert durch einen Dritten wird der Kapitalerhalt jedoch nicht. Es liegt keine komplizierte oder steuerinduzierte Fondsstruktur vor. Die Fondsnebenkosten in der Investitionsphase sind etwas erhöht, die laufenden Fondsnebenkosten marktüblich. Der Fonds erzielt keine gewerblichen Einkünfte. Von 2013 bis 2017 bestehen die Auszahlungen vollständig aus Eigenkapitalrückzahlungen, in 2018, 2023, 2024 und 2027 erfolgen neben Eigenkapitalrückzahlungen auch Gewinnauszahlungen, von 2019 bis 2022 und 2025 bis 2026 kommt es zu reinen Gewinnauszahlungen. Das steuerliche und das handelsrechtliche Ergebnis sind im Jahr 2013 negativ. Die Haftung lebt bei Liquidation der Fondsgesellschaft und vollständiger Rückführung der Einlagen in Höhe der im Handelsregister einzutragenden Haftsumme wieder auf, für etwaige Verbindlichkeiten innerhalb der fünfjährigen Nachhaftungsphase. Gewinne werden nicht thesauriert. Stiftungen werden keine Sonderkonditionen gewährt.
fondstelegramm-Meinung. Die Gebäude sind überwiegend recht betagt, was langfristig zu zusätzlichen baulichen Erfordernissen führen kann, auch wenn der Fonds bereits dafür gesorgt hat, dass angestaute Instandhaltungs-Erfordernisse mittels Investitionszuschüssen abgebaut werden. Die eingeplanten Instandhaltungskosten sind für diese Situation eher knapp bemessen. Die vereinbarten Pachten lassen den Pächtern nur wenig Spielraum, um ihren Instandhaltungsanteil zu bewerkstelligen. Die Auslastung eines Objekts ist sehr gut, trotz starker Konkurrenzsituation vor Ort; das andere Objekt ist gemessen an der vertraglich neu vereinbarten Bettenzahl ebenfalls gut ausgelastet. Von Vorteil für die Vermarktung der Pflegeplätze ist, dass die Pächter in den Fondsobjekten gute bis sehr gute Pflegenoten erzielen. Gut und üblich sind die langfristigen Pachtvertragsabschlüsse, wobei Dritte die Bonität der Pächter nur als „mittel“ betrachten. Vorteilhaft ist die vorsichtige Kalkulation der Inflationsrate. Der Verkaufsansatz ist in Ordnung.
Zielmarkt. In Flensburg leben rund 89.000 Einwohner. Nach Angaben des Innenministeriums Schleswig-Holsteins wird bis 2024 mit einem stetigen Wachstum der Einwohnerzahl auf rund 94.000 gerechnet. Dabei soll sich der Anteil der Über-65-Jährigen von 19,6 Prozent in 2009 auf 21,1 Prozent in 2025 leicht erhöhen. Besonders auffällig ist der erhebliche Anstieg der Anzahl der Über-80-Jährigen in 2025 gegenüber 2015. Die Pflegeimmobilie liegt vorteilhafterweise unmittelbar neben der Fördeklinik, im Stadtteil Mürwik. Vor der Einrichtung befindet sich eine Bushaltestelle. Derzeit besteht eine Überversorgung an Pflegeplätzen am Standort. Nur unter Berücksichtigung der im „Pflegelotsen“ genannten Einrichtungen mit vollstationärer Dauerpflege kommen im Umkreis von 2,9 Kilometern um den Objektstandort rein rechnerisch auf alle 3 Quadratkilometer ein Pflegeheim. Die Pflegeeinrichtung war jedoch im Jahr 2012 zu 97 Prozent ausgelastet. Die Summe aus dem Eigenanteil der Versicherten der Pflegestufe II und den Investitionskosten liegt im Fondsobjekt leicht unter dem Durchschnitt der insgesamt 11 Pflegeeinrichtungen mit vollstationärer Dauerpflege im Umkreis von 2,9 km um den Objektstandort.
Wiefelstede hatte in 2012 rund 15.600 Einwohner, rund 500 Einwohner weniger als noch in 2011. Der Anteil der Über-65-Jährigen stieg im Jahr 2012 auf 17,6 Prozent, das ist ein Prozentpunkt mehr als im Vorjahr. Derzeit besteht eine leichte Überversorgung an Pflegeplätzen. Die durchschnittliche Auslastung der Einrichtung in Wiefelstede lag in 2012 bei durchschnittlich 77 Betten, das entspricht 96 Prozent der ab Januar 2013 mit dem Pächter vereinbarten 80 Pflegeplätze. Mit der Summe aus Investitionskosten und Eigenanteil der Versicherten der Pflegestufe II liegt das Fondsobjekt etwa im Durchschnitt der acht vollstationären Pflegeheime im Umreis von zehn Kilometern.
Historie. Immac ist ein auf Pflegeimmobilien spezialisiertes Emissionshaus. Bis Ende 2012 hat Immac 63 Immobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von insgesamt rund 414 Millionen Euro emittiert. Von den bis Ende 2011 51 laufenden Immobilienfonds mit Pflegeeinrichtungen in Deutschland und Österreich konnten 43 Fonds ihre geplanten Auszahlungen genau erreichen, bei 6 Fonds betrug die negative Abweichung unter 5 Prozent, nur 2 Fonds lagen unter den prognostizierten Werten. Fast alle Fonds tilgten planmäßig oder leicht besser, bei 3 Fonds machte die negative Abweichung zur Prognose weniger als 5 Prozent aus, lediglich ein Fonds blieb unter Plan.
Immobilien. Das zwei- bis dreigeschossige Seniorenheim Fördeblick in Flensburg liegt auf einem 12.115 Quadratmeter großen Grundstück. Laut Immac ist auf einer Teilfläche von 3.595 Quadratmetern theoretisch, im Rahmen einer zweiten Fonds-Tranche, der Bau einer durch denselben Pächter zu betreibenden Einrichtung des Betreuten Wohnens oder weiteren Pflegeplätze denkbar. Ein Bauantrag wurde jedoch noch nicht gestellt. Zum Patrineum Seniorenzentrum in Wiefelstedegehören 4.673 Quadratmeter Grundstücksfläche. Beide Fondsobjekte sind schon älteren Datums: Die Flensburger Senioreneinrichtung besteht aus zwei 1982 beziehungsweise 1999 errichteten Gebäudeteilen, die im Jahr 2005 saniert wurden, die Wiefelsteder Pflegeimmobilie aus drei in den Jahren 1983, 1991 und 1993 erbauten Gebäuden. Beide Objekte verfügen über eine verklinkerte Fassade. Die Flensburger Einrichtung bietet 79 Pflegeplätze in Einzelzimmern. Nur 59 Pflegebedürftige verfügen über eine eigene Dusche und ein WC, 20 Bewohner teilen sich jeweils zu zweit ein Badezimmer. Der Pachtvertrag zum Wiefelsteder Pflegezentrum basiert ab Januar 2013 auf 80 Betten in 38 Einzel- und 21 Doppelzimmern – der Doppelzimmeranteil ist hier sehr hoch. Außerdem sind nur 29 Prozent der Pflegeplätze mit einer eigenen Dusche und 36 Prozent mit einer eigenen Toilette ausgestattet. Zu jeder Pflegeeinrichtung gehören diverse gemeinschaftlich genutzte Räume und ein Garten. In Wiefelstede ist der Garten auch für Demenzkranke geeignet. Die Immobilien umfassen insgesamt 6.301 Quadratmeter Nutzfläche.
Der Fonds hat beide Immobilien am 12. Dezember 2012 für insgesamt rund 9,7 Millionen Euro erworben. Nutzen und Lasten gingen am 1. Januar 2013 auf den Fonds über. Die Fondsgesellschaft hat dem jeweiligen Pächter für abgestimmte Sanierungsarbeiten 300.000 Euro für das Flensburger Objekt und 250.000 Euro für die Wiefelsteder Einrichtung zur Verfügung gestellt. Etwaige Mehrkosten hätte der Pächter zu tragen, Minderkosten würde der Fonds für weitere Bauarbeiten verwenden. Bewertungsgutachten liegen nicht vor. Einschließlich der Investitionszuschüsse erfolgte der Erwerb des Flensburger Objekts zum 12,95-Fachen der ersten Jahrespacht, der Kauf der Wiefelsteder Senioreneinrichtung zum 11,82-Fachen der ersten Jahrespacht, was im Durchschnitt einen Einkaufsfaktor von 12,47 ergibt und im Bereich des Marktüblichen liegt.
Verpachtung. Seit 2008 sind 100prozentige Tochter-Unternehmen der im Jahr 2001 gegründeten Meritus-Gruppe Pächter der Pflegeimmobilien. Meritus betreibt zurzeit neun vollstationäre Pflegeheime mit rund 700 Pflegeplätzen. Creditreform hat Meritus(Bonitätsindex 264) und beide Tochtergesellschaften (Bonitätsindex 256 beziehungsweise 262) im November 2012 mit einer „mittlerenBonität“ bewertet.Mit Wirkung zum 1. Januar 2013 hat der Fonds mit den Meritus-Töchtern jeweils einen neuen Pachtvertrag über 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen. Die Meritus Holding bürgt persönlich, unbeschränkt, selbstschuldnerisch für die Pflichten aus den Pachtverträgen. Zusätzlich hat sich der Fonds die Forderungen auf die Heimentgelte von den Pächtern aus Sicherheitsgründen abtreten lassen und wird nach Ende der Pachtverträge Eigentümer des Inventars. Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) hat die Pflegeleistungen und die medizinische Versorgung im Flensburger Seniorenheim am 6. Februar 2013 mit 2,3 „gut“ bewertet (bei gerade noch „befriedigenden“ Inkontinenzmaßnahmen und fehlender Prophylaxe für Geschwüre und Gelenkversteifungen), die soziale Betreuung mit 1,3 „sehr gut“ und Wohnen, Verpflegung Hygiene mit 1,0 „sehr gut“. Das Seniorenzentrum Wiefelstedebewertete der MDK am 7. März 2013 in der Pflege und medizinischen Betreuung mit 1,3 und die restlichen Faktoren mit 1,0 „sehr gut“. Großen Nachholbedarf gibt es in beiden Einrichtungen in Bezug auf die Schmerzeinschätzung und die Mund- und Zahnpflege.
Für das Flensburger Seniorenheim wurde eine Anfangspacht von 471.000 Euro vereinbart. Auf Basis des im Pflegelotsen veröffentlichten Investitionskostenanteils bliebe selbst bei einer vollständigen Bettenauslastung dem Pächter nur ein Euro je Bett pro Tag für Instandhaltungsleistungen übrig, bei 97 Prozent Auslastung wären es noch 0,48 Euro je Bett pro Tag – wünschenswert sind 1,50 Euro je Bett und Tag. Sänke die Auslastung auf 94,3 Prozent, wären sämtliche Investitionskosten für die Miete notwendig und für die Instandhaltung bliebe nichts mehr übrig. Die Anfangspacht in Wiefelstede beträgt 351.000 Euro. Bei Zugrundelegung von 80 Betten und des vom Pflegelotsen ausgewiesenen Investitionskostenanteilswürden bei 100 Prozent Auslastung 1,07 Euro je Tag und Bett für die Instandhaltungsmaßnahmen durch den Pächter übrig bleiben, bei 97 Prozent Auslastung noch 0,68 Euro je Tag und Bett. Fiele die Auslastung auf 91,8 Prozent, würden sämtliche Investitionskosten für die Miete erforderlich werden. Die Pachtzahlungen werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst. Dabei sinkt die Indexierung mit einer steigenden Veränderung des Verbraucherpreisindex bis auf 55 Prozent. Bei zwei Prozent Inflationsrate, was knapp über langfristigen Durchschnittswerten liegt, würde die Pacht zu 70 Prozent angepasst werden.
Finanzierung. 45 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 55 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag kann Ende 2022 beiderseitig gekündigt werden. Der Fonds nimmt 10,3 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel auf. Für Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten werden 85,7 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio verwendet. 0,7 Prozent sind Finanzierungskosten, 0,3 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. Auf Fondsnebenkosten entfallen 13,3 Prozent – das ist nicht wenig und entspricht relativ hohen 28,5 Prozent des Eigenkapitals.
Prognose. Immac rechnet mit vorsichtigen 1,75 Prozent Inflationsrate. Guthabenzinsen wurden nicht angenommen. Die Instandhaltung von innenliegenden Leitungen, Schornsteinen, Türen und Fenstern obliegt den Pächtern, laut Immac auch alle Sanitärarbeiten und Reparaturen der Aufzüge. Die restliche Instandhaltung an Dach und Fach übernimmt der Fonds. Dafür wurden im Durchschnitt jährlich 5,08 Euro je Quadratmeter Mietfläche einkalkuliert – das ist eher knapp bemessen, zumal es sich hier um ältere Objekte handelt. Die Objektmanagementkosten belaufen sich im Durchschnitt auf 1,1 Prozent der Pachteinnahmen, das ist üblich.Alle weiteren Bewirtschaftungskosten trägt der jeweilige Pächter.Für laufende Fondsnebenkosten werden im Durchschnitt jährlich 0,29 Prozent des Fondsvolumens ausgegeben– das ist in Ordnung und entspricht0,64 Prozent des Eigenkapitals.Die Zinsen sind bis Ende 2022 mit 3,29 Prozent jährlich festgeschrieben.Für die verbleibenden fünf Jahre wurde mit 5,00 Prozent jährlich gerechnet– das liegt über dem Durchschnitt historischer Zinswerte der letzten 15 Jahre, deckt aber nicht deren Höchststand.Nach 15 Jahren Fondslaufzeit liegt die Darlehensrestschuld noch bei 32 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, ein mittelmäßiger Ansatz. Die kumulierte Liquiditätsreserve entwickelt sich ungleichmäßig und liegt im Durchschnitt lediglich bei rund 120.000 Euro, in vier Jahren wird teilweise aus der Reserve ausgezahlt. Der liquide Puffer ist relativ klein für zwei Immobilien. Ende 2027 ist die Veräußerung der Objekte zu dem für Immac-Fonds typischen 12,3-Fachen der Pachterträge desselben Jahres geplant, das sind 0,17 Jahrespachten unter dem durchschnittlichen Einkaufsfaktor. Die Pachtverträge laufen zu diesem Zeitpunkt noch zehn Jahre, daher ist der Verkaufsfaktor akzeptabel. Immac steht ein Prozent des Verkaufspreises für die Liquidation zu. Auf eine zusammenfassende Darstellung des Verkaufsszenarios hat Immac wie immer leider verzichtet.
Rückfluss. In den 15 Jahren Fondslaufzeit wurden für Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Auszahlungen in Höhe von insgesamt 65 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern prognostiziert, bei Objektverkauf weitere 133 Prozent, das ergibt in der Summe 198 Prozent. Die diesen Angaben entsprechende geplante IRR-Rendite beträgt rund 6,4 Prozent nach Steuern jährlich.
Vertragsgestaltung. Für die Beschlussfähigkeit einer Gesellschafterversammlung genügt die Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders.
Eignung für Stiftungen. Der Fonds investiert in zwei Senioreneinrichtungen, die jedoch von derselben Betreiber-Holding gepachtet wurden, insofern ist die Diversifikation eingeschränkt. Der Kapitalerhalt und das Erzielen einer der Inflationsrate entsprechenden Rendite ist wahrscheinlich. Garantiert durch einen Dritten wird der Kapitalerhalt jedoch nicht. Es liegt keine komplizierte oder steuerinduzierte Fondsstruktur vor. Die Fondsnebenkosten in der Investitionsphase sind etwas erhöht, die laufenden Fondsnebenkosten marktüblich. Der Fonds erzielt keine gewerblichen Einkünfte. Von 2013 bis 2017 bestehen die Auszahlungen vollständig aus Eigenkapitalrückzahlungen, in 2018, 2023, 2024 und 2027 erfolgen neben Eigenkapitalrückzahlungen auch Gewinnauszahlungen, von 2019 bis 2022 und 2025 bis 2026 kommt es zu reinen Gewinnauszahlungen. Das steuerliche und das handelsrechtliche Ergebnis sind im Jahr 2013 negativ. Die Haftung lebt bei Liquidation der Fondsgesellschaft und vollständiger Rückführung der Einlagen in Höhe der im Handelsregister einzutragenden Haftsumme wieder auf, für etwaige Verbindlichkeiten innerhalb der fünfjährigen Nachhaftungsphase. Gewinne werden nicht thesauriert. Stiftungen werden keine Sonderkonditionen gewährt.
fondstelegramm-Meinung. Die Gebäude sind überwiegend recht betagt, was langfristig zu zusätzlichen baulichen Erfordernissen führen kann, auch wenn der Fonds bereits dafür gesorgt hat, dass angestaute Instandhaltungs-Erfordernisse mittels Investitionszuschüssen abgebaut werden. Die eingeplanten Instandhaltungskosten sind für diese Situation eher knapp bemessen. Die vereinbarten Pachten lassen den Pächtern nur wenig Spielraum, um ihren Instandhaltungsanteil zu bewerkstelligen. Die Auslastung eines Objekts ist sehr gut, trotz starker Konkurrenzsituation vor Ort; das andere Objekt ist gemessen an der vertraglich neu vereinbarten Bettenzahl ebenfalls gut ausgelastet. Von Vorteil für die Vermarktung der Pflegeplätze ist, dass die Pächter in den Fondsobjekten gute bis sehr gute Pflegenoten erzielen. Gut und üblich sind die langfristigen Pachtvertragsabschlüsse, wobei Dritte die Bonität der Pächter nur als „mittel“ betrachten. Vorteilhaft ist die vorsichtige Kalkulation der Inflationsrate. Der Verkaufsansatz ist in Ordnung.
Fonds mit älteren Pflegeeinrichtungen, die langfristig an Pächter mit guten bis sehr guten Pflegeleistungen und laut Dritten mit mittlerer Bonität verpachtet sind.
