Aktuelle Präsentation. Wölbern Invest plant einen Portfolioverkauf aus dem Bestand geschlossener Immobilienfonds. In einer aktuellen Präsentation des Anbieters heißt es, Wölbern wolle „in einigen Monaten jedem einzelnen Anleger eine Verkaufsperspektive für seinen Fonds“ vorschlagen. Anleger „können wo immer möglich über die gesamte bisherige Laufzeit der Fonds hinweg, inklusive bereits ausgeschütteten Gelder, ihre investierten Mittel/seinen Einsatz zurückbekommen“. Und: „Der Vertrieb geschlossener Fonds an eine breite Masse von Privatanlegern wird nicht mehr erfolgen.“ Die aktuelle Entwicklung wirft Fragen auf, die wir Wölbern schriftlich geschickt haben und zu denen Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter der Wölbern Invest KG, Stellung bezieht.

Vorbemerkung der Redaktion. Wir hatten die Wölbern Invest KG um ein Interview über aktuelle Entwicklungen beim Emissionshaus und bei dessen Fonds gebeten. Uns ist bewusst, dass Teilaussagen des Initiators sowohl unseren Erfahrungen als auch Erfahrungen uns bekannter Geschäftspartner von Wölbern Invest widersprechen. Wir haben uns dennoch dazu entschlossen, die Antworten in der folgenden, vom Initiator freigegebenen Fassung zu veröffentlichen, damit sich jeder Leser ein eigenes Bild von der Kommunikation des Anbieters machen kann.

Herr Kühl, Wölbern Invest plant einen Portfolioverkauf mit Immobilien aus eigenen Fonds. Welche Fonds sind von dem geplanten Verkauf betroffen?
Thomas Kühl: Wir diskutieren derzeit die grundlegend veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Europa und neue regulatorische Auflagen mit unseren Partnern. Es zeichnet sich in all diesen Gesprächen ab, dass unsere Gesellschafter mit einem Paketverkauf der Immobilien zum richtigen Zeitpunkt einen wirtschaftlich vernünftigen Exit realisieren könnten. Entscheidungen sind bislang keine getroffen.

Was passiert mit den Fonds, deren Immobilien nicht verkauft werden?
Kühl: Bislang ist keine Entscheidung getroffen, ob überhaupt Immobilien verkauft werden sollen. Jede Antwort auf diese Frage wäre höchst spekulativ. Grundsätzlich sind entsprechende Szenarien – wie es sich gehört – in der Risikoanalyse unserer Prospekte verarbeitet. Sollten wir unseren Gesellschaftern einen Verkauf anbieten, dann wäre klar, dass nicht veräußerte Fondsimmobilien in jedem Fall weiterhin entsprechend der aufgelegten Prospektierung inklusive aller Chancen und Risiken gehandhabt würden.

Warum sollen die Fonds ihre Immobilien zum jetzigen Zeitpunkt verkaufen?
Kühl: Die Interessen unserer Anleger stehen traditionell im Fokus von Wölbern Invest. Wir wissen sehr genau, dass unsere Gesellschafter eine konservative, risikoarme Anlage bevorzugen. Auf Grund der grundlegend veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Europa und neuer regulatorischer Auflagen, suchen wir das Gespräch mit unseren Partnern über Trends und Entwicklungen der Märkte in Europa. Es zeichnet sich in all diesen Gesprächen ab, dass die Risikoprofile sich grundlegend geändert haben und unsere Gesellschafter mit einem Paketverkauf der Immobilien zum richtigen Zeitpunkt einen wirtschaftlich vernünftigen Exit realisieren könnten. Entscheidungen sind bislang keine getroffen.

Werden die Immobilien öffentlich zum Kauf angeboten? Gibt es bereits potenzielle Käufer? Wurden eventuell auch schon Kaufpreise verhandelt?
Kühl: Wölbern Invest war und ist überdurchschnittlich gut aufgestellt. Deswegen wurden und werden wir regelmäßig von interessierten und kompetenten Investoren angesprochen. Sicher auch deshalb, weil wir unsere Kompetenz bei großen Portfoliotransaktionen im Jahr 2007 unter Beweis gestellt haben: In zwei Transaktionen wurden mehr als 72 Immobilien im Gesamtvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro veräußert.

Wölbern hat nach eigenem Bekunden stichtagsbezogene Marktwertindikationen für jede betroffene Immobilie eingeholt, die Basis von Mindestverkaufspreisen sein sollen. Woher stammen die stichtagsbezogenen Daten? Und wer ermittelt die aktuellen Marktwerte der Immobilien?
Kühl: Parallel zu den Gesprächen über die veränderten und sich verändernden Märkte mit unseren Partnern sondieren wir die Stimmungen an den Märkten – weder der eine noch der andere Prozess sind derzeit abgeschlossen. Die Märkte werden sowohl von unserer eigenen Research-Abteilung als auch von mehreren unabhängigen Gesellschaften sondiert, um einen fundierten Überblick sicher zu stellen.

Wölbern nennt für den geplanten Verkauf eine Transaktionsgebühr von 3,5 Prozent. Würden daneben weitere Kosten im Zusammenhang mit dem geplanten Verkauf fällig: in welcher Höhe und an wen?
Kühl: Wir werden regelmäßig von interessierten und kompetenten Investoren angesprochen. Aus dem Paketverkauf im Jahr 2007 heraus wissen wir, dass wir die Kompetenz im Hause haben, solch einen komplexen Prozess zu steuern. Wir wissen auch, dass dafür die Unterstützung Dritter unabdingbar sein würde. Sollten Entscheidungen zu treffen sein, so werden unsere Gesellschafter – wie es sich gehört – von uns unmittelbar und keineswegs über Medien angesprochen werden.

Welche Provisionen werden im Zusammenhang mit dem geplanten Verkauf fällig: in welcher Höhe und an wen?
Kühl: Bislang ist keine Entscheidung getroffen, ob überhaupt Immobilien verkauft werden sollen.

Wie steht es um die Pläne von Wölbern Invest, Anteile der Fonds-KGs in Wertpapiere zu wandeln beziehungsweise die Fondsimmobilien auf Genussrechtkapital zu übertragen?
Kühl: Wie analysieren ständig unsere Aktionsfelder und haben 2012 aus einem Bündel an wirtschaftlichen und rechtlichen Gründen den Anlegern ein strukturiertes Verfahren angeboten, die Fonds zu stabilisieren. Die im vergangenen Jahr diskutierten Maßnahmen spielen bei unseren Diskussionen und Gesprächen mit unseren Partner keine Rolle mehr.

Bereits vor einem halben Jahr trat Wölbern Invest mit der Idee eines Portfolioverkaufs an die Anleger heran, mit dem Verweis darauf, dass derartige Transaktionen „nur dann möglich sind, wenn insgesamt alle Immobilienwerte einen positiven Verlauf aufzeigen, welches bei den Wölbern-Fonds stets gegeben war und auch noch immer der Fall ist“. Hat diese Aussage aus Sicht Wölberns auch heute noch Bestand? Oder gibt es Fondsimmobilien, die keinen positiven Verlauf mehr nehmen? Welche wären das gegebenenfalls?
Kühl: Unsere Fonds haben bislang entsprechend den jeweils in den Prospekten kommunizierten Projektplanungen gewirtschaftet, Kredit- und Kapitalauflagen erfüllt. Wölbern Invest war und ist überdurchschnittlich gut aufgestellt. Deswegen wurden und werden wir regelmäßig von interessierten und kompetenten Investoren angesprochen.

Das Landgericht Hamburg hat die Abwahl der Beiräte des Fonds Österreich 4 aufgehoben. Die Stimmen der mit Wölbern verbundenen Treuhänder seien unwirksam, heißt es in der Urteilsbegründung. Die Treuhänder hätten sich bei den Stimmen ohne Weisung enthalten müssen, wie es Gesellschaftsvertrag und Treuhandvertrag vorsehen. Wird Wölbern Invest gegen das erstinstanzliche Urteil vorgehen? Und wer trägt die Prozesskosten?
Kühl: Wir analysieren ständig unsere Aktionsfelder und haben 2012 aus einem Bündel an wirtschaftlichen und rechtlichen Gründen den Anlegern ein Verfahren angeboten, die Fonds zu stabilisieren. Unter anderem hatten wir den Gesellschaftern vorgeschlagen, die Gesellschafterversammlung als oberstes Entscheidungsorgan entsprechend der geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen – vergleichbar einer Hauptversammlung von Aktiengesellschaften – zu stärken und somit die bisherige Bedeutung der Beiräte zu relativieren.

Der Verkäufer der für den Fonds Frankreich 5 vorgesehenen Immobilie ist vom Kaufvertrag zurückgetreten, weil die fällige Kaufpreiszahlung nicht erfolgte. Der Fonds hatte lediglich eine Anzahlung von rund 15 Millionen Euro geleistet. Wird diese Anzahlung nun zurückgezahlt? Oder ist das Geld aus Sicht der Anleger verloren?
Kühl: Richtig ist, dass die beiden Fonds Holland 71 und Frankreich 5 nicht realisiert werden. Darüber hinaus wurde bei den beiden geplanten Fonds keinerlei Anlegergeld eingeworben. Somit kann es zu keinerlei Schaden von Anlegern kommen.

Woher kamen die rund 15 Millionen Euro? Sind hier auch Beträge im Zusammenhang mit dem Liquiditätsmanagement geflossen?
Kühl: Wir haben 2012 aus einem Bündel an guten Gründen den Anlegern ein strukturiertes Verfahren angeboten, die Fonds zu stabilisieren. Die im vergangenen Jahr diskutierten Maßnahmen waren richtig und wichtig, werden derzeit in den entsprechenden Jahresabschlüssen geprüft.

Was bedeutet das für den Fonds Frankreich 5? Wird der Fonds abgewickelt? Wie viel Eigenkapital und wie viel Fremdkapital befinden sich im Fonds?
Kühl: Richtig ist, dass die beiden Fonds Holland 71 und Frankreich 5 nicht realisiert werden. In beiden Fonds wurde weder Fremd- noch Eigenkapital dritter Investoren oder Kreditinstitute investiert.

Kaufpreise wurden im vergangenen Jahr auch für die Fonds Deutschland 5, Holland 71 und 72 fällig. Den Vertrieb für zwei dieser Fonds hatte Wölbern Invest zuvor ausgesetzt. Wie ist der Stand? Welche Kaufpreise wurden gezahlt? In welchen dieser Fonds trat der Verkäufer vom Vertrag? Kommt es zu Fondsabwicklungen? Oder welche anderen Lösungen werden derzeit umgesetzt?
Kühl: Die Immobilie des Fonds Deutschland 5 wurde später als geplant fertig gestellt und übergeben. Vertragsgemäß mussten wir entsprechend später den Kaufpreis überweisen. Richtig ist, dass die beiden Fonds Holland 71 und Frankreich 5 nicht realisiert werden. Die Immobilien der Fonds Deutschland 5 und Holland 72 wurden vertragskonform übernommen. Der Fonds Holland 72 wird weiterhin im Markt platziert. Die Einwerbung des Eigenkapitals bei Deutschland 5 ist abgeschlossen worden.

Für welche Wölbern-Fonds mussten im vergangenen Jahr Zwischenfinanzierungen aufgenommen werden, um beispielsweise Kaufpreise zu bedienen? In welcher Höhe erfolgten die Zwischenfinanzierungen? Wer reichte sie aus? Und wurden zwischenzeitlich Zwischenfinanzierungen zurückbezahlt?
Kühl: Die im vergangenen Jahr diskutierten – und zu Unrecht öffentlich diskreditierten – Maßnahmen spielen bei unseren Diskussionen und Gesprächen mit unseren Partner keine Rolle mehr. Im Interesse von Gesellschaft und Gesellschaftern dürfen wir darüber hinaus keine Auskünfte über Interna geschlossener Fonds geben.

Im Fonds Deutschland 5 war die Zwischenfinanzierung von Wölbern Invest über 8,2 Millionen Euro noch im vergangenen Jahr in Kommanditkapital umzuwandeln. Ist dieser Schritt wie im zweiten Prospektnachtrag vorgegeben erfolgt?
Kühl: Der Fonds wird nicht mehr im Publikumsverkehr angeboten. Das Eigenkapital ist vollständig gezeichnet worden.

Für die meisten Wölbern-Fonds liegen noch keine Jahresabschlüsse für das Jahr 2011 vor. Woran liegt das? Wollen die Wirtschaftsprüfer lediglich eingeschränkte Testate vergeben? Für wann ist mit den Jahresabschlüssen zu rechnen?
Kühl: Die Maßnahmen sind abgeschlossen, werden derzeit in den entsprechenden Jahresabschlüssen geprüft. Darüber hinaus sollen die Ergebnisse unserer Gespräche und Diskussionen mit unseren Partnern ebenso wie die Ergebnisse unserer Sondierung der Märkte in die Jahresabschlüsse einfließen können. Die testierten Jahresabschlüsse werden vorgelegt, wenn die Wirtschaftsprüfer ihre Prüfung abgeschlossen haben. Auf die Dauer der Prüfung haben die jeweiligen Fondsgesellschaften nur geringfügigen Einfluss.

In einer aktuellen Wölbern-Präsentation heißt es: Anleger „können wo immer möglich über die gesamte bisherige Laufzeit der Fonds hinweg, inklusive bereits ausgeschütteter Gelder, ihre investierten Mittel/seinen Einsatz zurückbekommen“. Heißt also im Klartext: Es drohen Kapitalverluste. Und selbst die Rückzahlung lediglich des Einsatzes wäre angesichts der Inflation und der Prospektprognosen eine große Enttäuschung. Dabei suchen Investoren weltweit händeringend nach interessanten Immobilien. Warum ist für die Wölbern-Anleger offenbar nicht mehr drin?
Kühl: Wir diskutieren derzeit mit unseren Partnern wie auf galoppierende Entwicklungen in Märkten reagiert werden muss, die bislang als Stabilitätsanker galten. Es zeichnet sich in all diesen Gesprächen ab, dass unsere Gesellschafter mit einem Paketverkauf der Immobilien zum richtigen Zeitpunkt einen wirtschaftlich vernünftigen Exit realisieren könnten. Entscheidungen sind bislang keine getroffen.

Warum hat Wölbern bis Ende 2012 noch mindestens einen Hollandfonds vertrieben, wo es in der aktuellen Wölbern-Präsentation heißt, dass die niederländische Wirtschaft ihre dritte Rezession binnen vier Jahren durchläuft und dass die konjunkturelle Schwäche dort auch auf den Immobilienmarkt durchschlägt? Diese nicht neue Entwicklung hatte andere Anbieter bereits vor mehr als einem Jahr davon absehen lassen, Hollandfonds anzubieten. Warum jedoch nicht Wölbern?
Kühl: Wölbern Invest war und ist überdurchschnittlich gut aufgestellt, agiert verantwortungsvoll im Interesse der Anleger. Projekte, die sich aus der Masse abheben, werden weiterhin angeboten. Wir sehen uns derzeit jedoch auch als einziges Emissionshaus, welches vorausschauend im Anlegerinteresse Verkaufsmöglichkeiten prüft – und gegebenenfalls realisieren beziehungsweise umsetzen könnte.

Für den Fonds Österreich 4 nennt Wölbern im Bundesanzeiger Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände von 6,5 Millionen Euro, für Deutschland 1 knapp 3,8 Millionen Euro. Wo ist diese offenbar freie Liquidität derzeit untergebracht? Sind das nicht Gelder, die an die Anleger auszuzahlen sind?
Kühl: Wir haben den Anlegern gegenüber kommuniziert, dass die Auszahlung in Raten marktüblich sei und der Stabilität der einzelnen Fonds diene. Eine finanzierende Bank hatte präventiv vorgeschlagen, ein Drittel der Auszahlungen einzubehalten und in die Liquiditätsreserve einzustellen. Unsere freiwilligen Leistungen waren formal betrachtet Vorabausschüttungen.

Frank Moerchen, Partner der Kanzlei Bird & Bird, und Eric Hirsch sind als Kommanditisten der Wölbern Invest KG ausgeschieden. Ihre Anteile hat die Wölbern Private Equity GmbH übernommen, Tochtergesellschaft der HST Trust GmbH mit Alleingesellschafter Heinrich Maria Schulte. Vor welchem Hintergrund ist dies geschehen?
Kühl: Wir haben die ursprünglich beabsichtigte Struktur eingenommen. Die Gesellschafterstruktur mit Herrn Hirsch und Herrn Moerchen entsprach der Struktur, die für die Wölbern Bank ursprünglich so mit der Bafin abgestimmt gewesen war – und die Wölbern Invest auch tatsächlich umgesetzt hatte. Die Maßnahmen sind abgeschlossen, werden derzeit in den entsprechenden Jahresabschlüssen geprüft.

Welche Fonds haben bislang in welchem Umfang das Liquiditätsmanagementsystem angewandt?
Kühl: Das mehrheitlich befürwortete Liquiditätsmanagement hat seine Aufgabe erfüllt.

Die Redaktion lädt zur Diskussion auf blog.welther.net ein.