In der ersten Jahreshälfte 2022 hat die Bafin zwölf neue geschlossene Publikumsfonds für den Vertrieb zugelassen. Das Emissionsvolumen beträgt laut Ratingagentur Scope insgesamt rund 600 Millionen Euro und liegt damit 14 Prozent über dem neu angebotenen Beteiligungskapital im ersten Halbjahr 2021. Hinter dem Emissionsvolumen stehen jedoch vier Fonds weniger als Mitte vergangenen Jahres. Entsprechend stieg das Durchschnittsvolumen der Fonds von rund 33 Millionen auf rund 50 Millionen Euro.

Etwa die Hälfte des Angebotsvolumens bestreiten zwei Fonds des Anbieters Deutsche Finance. Zusammen mit den Angeboten von Patrizia Grundinvest und MIG – den beiden einzigen Artikel-8-Produkten – entfallen rund drei Viertel des Angebots auf nur drei Anbieter. Immobilien sind weiterhin die dominierende Assetklasse: acht der zwölf Fonds sind Immobilienfonds, zwei der vier Private-Equity-Fonds weisen zudem ebenso einen Immobilienbezug auf.

Risikogemischte Angebote stehen im Vordergrund
Bei 90 Prozent des neu angebotenen Emissionsvolumens handelt es sich um sogenannte risikogemischte Fonds. Sie müssen mindestens drei Objekte im Portfolio oder eine hinreichend diversifizierte Mieterstruktur haben. Bei Fonds, die das nicht erfüllen, wir dem damit einhergehenden höheren Risiko Rechnung getragen, indem die Mindestzeichnungssumme vergleichsweise hohe 20.000 Euro betragen muss.

Drei der zwölf neuen Fonds notieren in Fremdwährung: Die beiden Angebote der Deutschen Finance in US-Dollar, das Angebot von Gallus in Schweizer Franken. Der erste KAGB-regulierte Fonds von Gallus plant, ein Portfolio direkter Bauträgerbeteiligungen in der Schweiz aufzubauen.

Ausblick: Das Volumen steigt, die Risiken aber auch
Scope erwartet, dass das neu angebotene AIF-Volumen bis Ende des Jahres die Milliardengrenze überschreiten wird, denn erstens haben die jetzt schon emittierten Fonds ein Volumen von circa 80 Prozent des Angebotsvolumens des gesamten letzten Jahres, zweitens hat US-Immobilienfonds-Anbieter Jamestown einen neuen großvolumigen Fonds für das laufende dritte Quartal angekündigt.

Die weitere Entwicklung, so Scope, würde jedoch maßgeblich von mehreren Risiken beeinflusst, zu denen Corona, der Krieg in Europa, die Zinswende, die Inflation und die Energiekrise zählen. Mieterinsolvenzen würden für geschlossene Immobilienfonds ein deutlich höheres Risiko darstellen als für breiter diversifizierte Fonds. Das gestiegene Zinsniveau verteuere Finanzierungen und könne die Renditen neu zu strukturierender Immobilienfonds und noch nicht investierter Blind-Pools belasten. Gerade bei langfristigen Anlagen in illiquide Vermögenswerte, so Scope, könnten sich die derzeit hohen Unsicherheiten negativ auswirken. (tw)