Viele Unternehmen überlegen derzeit, ihre Büroflächen zu reduzieren, weil sich während des Corona-Lockdowns das Home Office bei vielen als funktionstüchtige Alternative zum althergebrachten Arbeitsplatz im Unternehmen erwiesen hat. Deshalb könnte die Nachfrage nach Büroflächen in einem marktrelevanten Maße zurückgehen. Der Immobiliendienstleister JLL hat für die Top-Sieben-Standorte in Deutschland drei mögliche Szenarien entwickelt, um sie zunächst einer qualitativen und anschließend einer quantitativen Bewertung zu unterziehen.

Szenario 1
Weil sich das Home Office als Trend durchsetzt, arbeiten 30 Prozent der Beschäftigten nicht mehr vor Ort, sondern von zu Hause aus. Um dem Distanzgebot in den Firmenräumen gerecht zu werden, wird jeder Arbeitsplatz mit zehn Prozent mehr Fläche ausgestattet.

Szenario 2
Remote Working gewinnt zwar an Bedeutung, aber nur 15 Prozent der Belegschaft arbeitet tatsächlich dauerhaft innerhalb der heimischen vier Wände. Für sie muss kein Arbeitsplatz mehr vorgehalten werden. Im Büro werden Allgemeinflächen leicht ausgebaut.

Szenario 3
Das Home Office setzt sich nicht gegen das Firmenbüro als dem zentralen Ort des Arbeitens durch, lediglich fünf Prozent der Bürobeschäftigten arbeiten von zu Hause aus. Abstandsregeln gelten weiter, und die pro Mitarbeiter einzuplanende Fläche nimmt um 20 Prozent zu.

Qualitative und quantitative Kriterien wurden untersucht
Zu den qualitativen Kriterien, die JLL in Anschlag bringt, zählen etwa die Veränderung von Flächennutzungskonzepten, Objektanforderungen wie zum Beispiel die digitale Infrastruktur, standortpolitische Fragen wie die nach einer vermehrt dezentralen Organisation von Arbeitsplätzen und der Stellenwert internen Informationsaustauschs, der sich nicht digital simulieren lässt.

Diese qualitativen Kriterien führen in zwei Szenarien zu einem verminderten Flächenbedarf (Szenario 1 minus 23 Prozent, Szenario 2 minus zehn), im dritten Szenario käme es zu einem Anstieg der nachgefragten Bürofläche um 14 Prozent. Ausgehend von insgesamt 90 Millionen Quadratmetern Bürofläche in den Big-7-Standorten Deutschlands ermittelt JLL konkrete Flächenbedarfe für jedes Szenario an jedem der sieben wichtigsten Bürostandorte in Deutschland. So würde beispielsweise in Szenario 1 der Flächenbedarf in Stuttgart von 8,6 auf 6,6 Millionen Quadratmeter sinken.

Welches Szenario ist das realistischste?
"Die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit messen wir dem Szenario 2 bei", schreibt Helge Scheunemann, der das Research bei JLL leitet. Zur Begründung zieht er sich abzeichnende wesentliche Entwicklungen in den Märkten für Vermietung, Projektentwicklung, Investment und Flexible Office Space heran: Der Flächenumsatz wird für längere Zeit auf niedrigem Niveau bleiben, bei Projektentwicklungen wird es zu einer Marktbereinigung kommen, Finanzierungskosten werden zunehmen, und die Drittverwendungsfähigkeit von Flächen wird immer wichtiger.

In längerfristiger Perspektive werden auch flexible Büroflächen in dem Maße wieder verstärkt nachgefragt werden, in dem die Anbieter auf die Wünsche der Nutzer nach Flächen-, Service- und Laufzeit-Flexibilität eingehen können. (tw)