Mit "Mietendeckel" wird umgangssprachlich das vom Berliner Senat verabschiedete "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" bezeichnet. Es ist am 23. Februar dieses Jahres in Kraft getreten und sieht für Berliner Wohnraum einen Mietenstopp, Mietobergrenzen und eine Mietenabsenkung vor.

Der Stopp verbietet jegliche Mieterhöhung, die über die am Stichtag 18. Juni 2019 vertraglich vereinbarte Rate hinausgeht. Auch vereinbarte Staffel- und Indexmieterhöhungen sind damit ausgehebelt. Obergrenzen kommen bei Neuverträgen zum Tragen. Dann gilt, dass die Miete je Quadratmeter Beträge zwischen 3,92 und 9,80 Euro nicht übersteigen darf. Welche Obergrenze genau gilt, hängt vom Alter der Wohnung und ihrer Ausstattung ab. Werden bestimmte Anforderungen an eine "moderne Ausstattung" erfüllt, ist ein Euro Zuschlag je Quadratmeter möglich. Und schließlich muss der Vermieter die Miete senken, wenn sie mehr als 20 Prozent über dieser Obergrenze liegt. Diese Vorschrift gilt aber erst ab dem 23. November 2020.

Berliner Immobilienfonds macht erste Erfahrungen
HGA Capital, damals noch Fondstochter der HSH Nordbank (2013 wurde sie von der Beteiligungsholding Caristo übernommen) hatte 1996 eine gemischt genutzte Immobilie in Berlin als geschlossenen Immobilienfonds "HGA Berlin-Mitte Fonds I" aufgelegt. Die Lage ist perfekt, parallel verläuft der Boulevard "Unter den Linden", und das Nachbargebäude ist das Hotel Maritim an der Friedrichstraße.

Die Immobilie gilt mit 98 Prozent als vollvermietet, Hauptmieter ist die Humboldt-Universität, die dort Büros unterhält. Etwa 20 Prozent sind Wohnungen. Die allerdings beeinträchtigen jetzt die Fondsperformance.

Die Nettomieteinnahmen für 2020 hätten sich oberhalb des Niveaus des Vorjahres bewegen sollen, weil eine Indexklausel im Mietvertag mit der Humboldt-Uni greife. Das werde aber "durch voraussichtliche Mindererträge bei den Mietwohnungen nahezu aufgezehrt werden", schreibt HGA den Fondsanlegern. Grund sei der Berliner Mietendeckel für Wohnungen, welcher auch die Bestandsmieter im Objekt betreffen könnte. "Es ist von einem jährlichen Minderertrag von bis zu 30.000 Euro beziehungsweise rund einem Prozent der Gesamtnettomiete auszugehen." Damit seien zwar die Auswirkungen auf Gesamtobjektebene als gering einzustufen, auf die Wohnungsanteile bezogen ginge es aber um eine Reduktion der aktuellen Miete um mehr als ein Drittel. (tw)