Börsennotierte und nicht börsennotierte Immobilienmärkte gelten vielen Investoren als zwei getrennte Welten – die eine volatil und stimmungsgetrieben, die andere stabil und fundamental bewertet. Eine Auswertung von Michel Caspary und Benedikt Möller vom Family Office HQ Trust kommt zu einem anderen Schluss: Beide Segmente folgen demselben Zyklus, nur eben in unterschiedlicher Geschwindigkeit.

Caspary und Möller haben den MSCI World REIT Index, der die Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften abbildet, mit dem ODCE Index verglichen, einem etablierten Maßstab für nicht börsennotierte Immobilienanlagen in den USA und Europa. Der entscheidende Unterschied liegt im Bewertungsmechanismus: Während REITs täglich an den Kapitalmärkten gehandelt werden, basiert der ODCE auf quartalsweisen Gutachterbewertungen – Marktveränderungen schlagen sich dort erst mit Verzögerung nieder.

Hohe Korrelation unter Berücksichtigung der Zeitachse
Wie groß dieser Versatz ist, zeigt die Korrelationsrechnung der beiden Analysten. "Ohne zeitlichen Versatz liegt die Korrelation zwischen dem MSCI World REIT und dem ODCE Index lediglich bei 31 Prozent. Zieht man den REIT-Index dagegen um drei Quartale vor, steigt die Korrelation auf 75 Prozent", berichtet Immobilienanalyst Benedikt Möller. Das sei ein Indiz für einen zeitlichen Vorlauf börsennotierter Immobilienmärkte gegenüber dem privaten Immobilienmarkt.

Die aktuelle Marktphase liefert dafür ein Anschauungsbeispiel: "Börsennotierte Immobilienaktien haben ihren Tiefpunkt bereits 2023 erreicht und sich seitdem spürbar erholt. Der private Immobilienmarkt zeigt dagegen erst seit wenigen Quartalen wieder positive Gesamtrenditen", so Möller. Auffällig sei zudem, dass diese Erholung bislang vor allem auf laufenden Erträgen beruhe: Deutliche Bewertungssteigerungen seien bislang kaum zu erkennen, und die Börse scheine die Verbesserung der Perspektiven bereits deutlich früher einzupreisen.

Quelle: HQ Trust

Börse dient Private-Markets-Investoren als Vorbote
Für die Investoren zieht Michel Caspary, Direktor Immobilien bei HQ Trust, einen konkreten Schluss: "Der REIT-Markt kann als Frühindikator für Entwicklungen im nicht börsennotierten Immobiliensegment dienen." Gelistete Immobiliengesellschaften würden früh anzeigen, in welche Richtung sich Bewertungen im privaten Markt entwickeln könnten. 

Die Untersuchung basiert auf einem relativ kurzen Zeitraum von Ende September 2016 bis Ende Juni 2026. Die Märkte wurden in diesen zehn Jahren stark durch die Zinswende ab 2022 geprägt. "Investoren sollten den Zusammenhang daher nicht als dauerhaft betrachten", betont Caspary. (ae)