Der Bau von Datacentern dürfte zu den größten aktuellen Investmentvorhaben der Tech-Branche gehören. Allein die vier "Hyperscaler" Microsoft, Meta, Alphabet und Amazon planen, dieses Jahr rund 600 Milliarden US-Dollar in Datacenter zu investieren. In Deutschland rechnet die Branche für die kommenden fünf Jahre mit einem jährlichen Wachstum von 14 Prozent. Treiber des Booms ist der fortschreitende Siegeszug der künstlichen Intelligenz (KI), der nach immer mehr Speicherkapazität und Rechenleistung verlangt.

Der Handel mit deutschen Datacentern hat laut Immobilienmarktbeobachter Colliers bereits im Jahr 2025 einen bemerkenswerten Sprung gemacht und kommt inzwischen auf ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Das sind immerhin fünf Prozent des gesamten gewerblichen Immobilientransaktionsaufkommens in Deutschland. "Zu 90 Prozent sind das Transaktionen von Grundstücken, die für die Entwicklung von Datacenter-Projekten vorgesehen sind. Gehandelte Bestandsimmobilien kommen auf rund 140 Millionen", sagt Katja Caspers, Researcherin bei Colliers.

Datacenter sind nur zu einem kleinen Teil Immobilien
Bislang sind es vor allem Immobilienmarktbeobachter wie Colliers, die Daten zum Markt der Rechenzentren aufbereiten. "Die Investition in Rechenzentren weist durchaus Merkmale eines klassischen Immobilieninvestments auf – insbesondere durch langfristige Mietverträge, planbare Cashflows und häufig eine Inflationsindexierung", sagt Jens Schneider, Portfoliomanager des Hanse Merkur Digital Infrastructure ELTIF.

Insgesamt entfallen jedoch rund drei Viertel der Investitionskosten auf IT-Equipment. "Damit liegt ein wesentlicher Teil des Technologierisikos beim Nutzer und nicht beim Investor", sagt Schneider. Und Patrick Herger, Director Infrastructure Investments bei Swiss Life Asset Managers, ergänzt: "Der Betreiber hingegen muss sich um den Stromanschluss, um Generatoren, also das energetische Back-up, und um den Internetanschluss kümmern. Er stellt zudem das Personal für deren Unterhalt zur Verfügung. Kurz: Der Betreiber stellt die Infrastruktur zur Verfügung, damit der Hyperscaler dort seine Rechenkapazität aufbauen kann."

Datacenter haben eigene Kriterien dafür, was einen guten Standort ausmacht
Die Kriterien, die eine gute Lage bestimmen, sind für Datacenter andere als für Wohnungen oder Büros. Datenleitungsnetze, insbesondere mit Glasfaser, müssen gut ausgebaut sein, und es muss ausreichend und dauerhaft Strom zur Verfügung stehen. Datacenter werden in der Regel in der Nähe von anderen Datacentern errichtet, dahinter steht die sogenannte horizontale Skalierung. Qualifiziertes Personal sollte in der Nähe gut zu rekrutieren sein, und außerdem muss ein Baurecht für mehrgeschossige Objekte vorliegen.

Die Eignung eines Standorts hängt darüber hinaus von der Art des Datacenters ab (zur Typenunterscheidung siehe Tabelle). "Für das Training von KI-Modellen brauchen Sie große Datencenter mit viel Rechenleistung. Latenz ist zweitrangig", sagt Herger. Anders sieht es bei Anwendungen aus, die schnelle Reaktionszeiten erfordern. "Hier wird niedrige Latenz entscheidend, und dann braucht es Rechenkapazität in geografischer Nähe." (tw)

Einen ausführlichen Marktbericht zu Datacenter-Investments mit einer Analyse der spezifischen Standortkriterien, des Stellenwerts der technischen Entwicklung und nicht zuletzt der energetischen Aspekte finden Sie in der aktuellen Ausgabe von FONDS professionell ab Seite 232, angemeldete Nutzer können den Text auch hier im E-Magazin lesen.