Der Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland wächst seit Jahren kontinuierlich und hat 2024 zum zweiten Mal in Folge die Umsatzmarke von 200 Milliarden Euro überschritten. Der Markt ist von einer hohen Wettbewerbsintensität und Konzentration geprägt, denn drei Viertel des Umsatzes teilen die vier Platzhirsche Edeka, Rewe, Lidl und Aldi unter sich auf. Das Geschäftsmodell des Lebensmitteleinzelhandels ist gekennzeichnet durch schnelle Warendrehung, hohe Fixkosten und niedrige Margen. Gleichwohl gelten Nahversorger als bonitätsstark und sind begehrte Mieter in entsprechenden Investitionsimmobilien.

Herr Schultheis, warum mieten Lebensmittelhändler Immobilien und erwerben die Standorte nicht selbst?

Fabian Schultheis: Durch den Kauf einer Handelsimmobilie wird Kapital gebunden, das dann nicht mehr für das operative Geschäft, die Expansion oder für regelmäßige Renovierungen und Optimierungen der betriebenen Lebensmittelmärkte zur Verfügung steht. Darüber hinaus ist ein Lebensmittelhändler, der mietet, deutlich schneller und flexibler. Schneller, da die Genehmigungsverfahren zum Bau der Immobilie schon vorab vom Vermieter geführt wurden, weil ein Mieter keine Immobilienfinanzierung braucht und weil man sich als Mieter erst zu einem vergleichsweise späten Zeitpunkt intensiv einbringt, sich also nicht unnötig lange mit den vielen Detailfragen befassen muss, mit denen ein Eigentümer zu tun hat. Flexibler, da es im Fall von unvorhergesehenen Entwicklungen leichter ist, einen gemieteten Markt zu entmieten als einen im Eigentum befindlichen Markt zu verkaufen. Außerdem kann ein Mietverhältnis positive Auswirkungen auf die Bilanz des mietenden Unternehmens haben, weil es keine Themen wie Schulden oder Eigenkapitalbindung gibt. Und: Lebensmitteleinzelhändler, die mieten, können sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und sind nicht auch noch Immobilienmanager mit allen Chancen, aber auch Risiken, mit Rechten, aber auch Pflichten. Viele Lebensmittelhändler bevorzugen es, wenn sich professionelle Immobilienmanager um die von ihnen gemietete Handelsimmobilie kümmern, denn sie wissen: Es bedarf umfassenden Know-hows, um eine solche Immobilie optimal zu betreiben.

Die vier größten deutschen Lebensmittelhändler vereinen mehr als drei Viertel des Umsatzes auf sich. Wie groß ist die Macht von Rewe, Edeka & Co., die Konditionen der Mietverträge zu bestimmen? Immerhin wird ihre Preissetzungsmacht im Ein- und Verkauf ihrer Waren als Stabilitäts- und Prosperitätsfaktor regelmäßig ins Feld geführt.

Schultheis: Nach unseren Erfahrungen hat es eher Vorteile, dass es die großen Handelsgruppen gibt. Ja, sie haben in vielen Fällen die von Ihnen beschriebene Macht gegenüber Zulieferern, zugleich befinden sich die Gruppen in einer ausgeprägten Konkurrenzsituation untereinander. Für uns als Vermieter bedeutet das beispielhaft: Einen funktionierenden Standort von Rewe würde auch gerne Edeka übernehmen – und umgekehrt. Wir legen Wert darauf, mit unseren Mietern ein partnerschaftliches Verhältnis zu unterhalten. Die Konditionen der Mietverträge werden eher nicht von einer Seite bestimmt, sondern orientieren sich in der Regel an den marktüblichen Gepflogenheiten. Das Feintuning erfolgt in intensiven, fairen und von Respekt geprägten Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter.

Haben Mietverträge mit Lebensmittelhändlern üblicherweise eine umsatzabhängige Komponente?

Schultheis: Grundsätzlich ist da vieles denkbar, aber im Lebensmitteleinzelhandel sind solche umsatzabhängigen Komponenten eher unüblich. Bei unseren Mietverträgen gibt es eine solche Komponente in der Regel nicht. Derzeit haben wir einen einzigen schon länger laufenden Vertrag mit Umsatzbeteiligungskomponente. Die Regelung ist dort wie folgt: Der Mieter zahlt eine auskömmliche Mindestmiete. Übersteigt sein Umsatz eine festgelegte Summe, erhalten wir vier Prozent des über dieser Schwelle liegenden Umsatzes. Bei diesem Beispiel macht die Umsatzkomponente etwa zehn bis 15 Prozent der Jahresnettokaltmiete aus. Für uns sind das "On top"-Einnahmen. Anders ist es im High-Street-Einzelhandel. Dort kommt es häufiger vor, dass umsatzabhängige Mieten vereinbart werden, insbesondere bei Neueröffnungen oder neuen Konzepten.

Wie schnell kann sich die Qualität von Standorten ändern?

Schultheis: Plötzliche Änderungen der Qualität von Standorten für Lebensmittelhandelsimmobilien sind extrem selten. Die Standorte funktionieren in der Regel sehr langfristig. Die größte Unsicherheit gibt es naturgemäß bei neuen Standorten, die sich zunächst etablieren müssen. Ist das Einzugsgebiet im Vorfeld jedoch hinreichend analysiert worden, ist auch das Anfangsrisiko überschaubar, wenn nicht sogar verschwindend gering. Die Planung der Lebensmitteleinzelhändler ist meist auf mindestens 15 Jahre ausgelegt. Ist der Standort dann etabliert, steht einer Fortsetzung des Mietvertrags nichts im Wege. Je nach Standort, Konkurrenzsituation und Klientel werden die Lebensmittelmärkte dann – typischerweise von den Mietern – laufend instandgehalten und modernisiert. Wenn Standorte in seltenen Fällen nicht funktionieren, ist das im Wesentlichen auf unerwartete neue Konkurrenz oder ein zu kleines Einzugsgebiet zurückzuführen.

Wie ist derzeit die Konkurrenz zu beurteilen, die dem stationären Lebensmitteleinzelhandel durch Lieferdienste und Onlinehandel erwächst?

Schultheis: Der Onlinehandel wächst auch im Lebensmittelsektor, insgesamt aber hält sich die Bedeutung weiterhin in engen Grenzen. Laut einer aktuellen Studie von PwC werden die Ausgaben für Lebensmittel über Onlineportale bis 2030 jährlich um acht Prozent zulegen, sodass das Online-Marktvolumen für Lebensmittel dann bei bis zu 18 Milliarden Euro im Jahr liegen soll. Das wären dann allerdings noch immer weniger als neun Prozent des Umsatzes, den der deutsche Lebensmitteleinzelhandel im Jahr 2024 gemacht hat. Zudem entfällt ein Teil des Online-Marktvolumens auf eine Kombination aus Online und stationärem Einzelhandel, dem sogenannten Click & Collect. Die großen Lebensmitteleinzelhändler testen immer wieder mögliche neue Formen der Versorgung. Rewe hat beispielsweise 2023 mit "LieferMichel" ein Pilotprojekt gestartet, bei dem ländliche Regionen mit Drohnen beliefert werden. "Rewe digital" ist eigenen Angaben zufolge "eines der größten IT-Unternehmen Europas". Solche Beispiele sprechen dafür, dass der Handel neben der weiteren Expansion mit Ladeneinheiten auch nach digitalen Lösungen sucht, um die Kundenbedürfnisse stets und langfristig so gut wie möglich zu erfüllen. Dessen ungeachtet investieren die Lebensmitteleinzelhändler laufend in die Modernisierung ihrer Ladenflächen, um sie für ihre Kunden möglichst ansprechend und einladend zu halten. Insbesondere die Vollsortimenter legen mit ihren neuen Ladenkonzepten hohen Wert auf eine ausgeprägte Wohlfühlatmosphäre, und vor allem ältere Kunden legen weiterhin großen Wert auf soziale Interaktion und bevorzugen den stationären Lebensmitteleinzelhandel.

Vielen Dank für das Gespräch. (tw)

Einen ausführlichen Marktbericht zu Nahversorgungsimmobilien als Investment lesen Sie in der aktuellen Ausgabe FONDS professionell 4/2025, wer schon einen Zugang hat, kann ihn auch hier im E-Magazin lesen.