Wechseln Wohnanlagen und größere Mehrfamilienhäuser den Eigentümer, zittern die Mieter. Denn allzu oft stehen dann Sanierungen und andere Maßnahmen an, die dazu führen, dass die Mieten stark steigen. Viele Bewohner müssen unfreiwillig ausziehen – inmitten grassierender Wohnungsnot ist das für manche eine ernste Bedrohung.

Entsprechend haben Neueigentümer und Investoren, die größere Wohnimmobilien-Einheiten in Teileigentum überführen und Mietsteigerungspotenziale ausschöpfen, einen zweifelhaften Ruf. Kaissar verfolgt eine andere Mission: "Es geht uns um die Erhaltung einer Mieterkultur, und die Mieter zahlen ja auch regelmäßig Miete, was für die Anleger doch entscheidend ist." Wenn sich Mieter wohlfühlen und gut betreut werden, dann, so die Erfahrung Kaissars, verhielten sie sich fast so umsichtig und verantwortlich, als wären sie selbst Eigentümer. "Es wäre ein Fehler, sie loswerden zu wollen."

Langfristige Kontinuität statt kurzfristiger Optimierung
"Private Eigentümer sind die sozialeren Vermieter", proklamiert Kaissar und macht den Aspekt der Gegenseitigkeit stark. Vermieter, die Verträge kündigen, um möglicherweise drei oder vier Euro je Quadratmeter mehr zu bekommen, haben es im Gegenzug häufig mit Mietern zu tun, die ihrerseits ständig nach der nächsten Optimierungsmöglichkeit suchen. "Und wenn die sehen, dass schräg gegenüber gebaut wird und eine attraktivere Wohnung entsteht, dann sind die auch schon wieder weg." Mieterwechsel kosten aber Zeit und Geld, so dass Kaissar empfiehlt, lieber darauf zu verzichten, den letzten Cent aus einem Mietverhältnis zu pressen. "Uns kommt es auf langfristige Kontinuität und nicht auf kurzfristige Optimierung an."

Dazu passt der von Domicil etablierte Mietenpool. Weil es immer wieder vorkommt, dass ein Mieter nicht zahlt oder eine Wohnung eine Zeit lang leer steht, können damit die Einnahmen verstetigt werden: Mieterträge werden in einem Pool gesammelt, und es wird ein einheitlicher Mietzins, der sich aus dem gewichteten Durchschnitt errechnet, an die Poolteilnehmer ausbezahlt. Die Mieterträge seien dennoch marktgerecht, sagt Kaissar, und es käme darauf an "Renditeversprechen auch tatsächlich und langfristig halten zu können".

"Mehrkosten sind für uns Investitionen ins After-Sales-Marketing"
Teil des Erfolgsmodells von Domicil ist, dass alle Dienstleistungen rund um die Immobilien – vom Property Management über die Vermietung bis hin zur WEG-Verwaltung – auch von Domicil angeboten werden. Dabei ist bekannt, dass sie, wenn sie hochwertig erbracht werden, kaum Erträge abwerfen. Um die wichtigen Dinge müsse man sich eben selbst kümmern, sagt Kaissar.

Hier kommt seine Überzeugung zum Tragen, dass die Zufriedenheit der Mieter Ruhe in den Bewirtschaftungsbetrieb der Wohnungen bringt. Auch die Vertriebspartner von Domicil profitieren davon, denn der Unmut unzufriedener Mieter würde zuerst bei ihnen aufschlagen. Insofern geht es bei den Servicedienstleistungen für Domicil nicht darum, sie zu Profit-Centern zu entwickeln. "Unser erklärter Anspruch ist, hier im Wesentlichen kostendeckend zu arbeiten", sagt Kaissar, und fügt an "Wenn Mehrkosten auftreten, sind das für uns Investitionen ins After-Sales-Marketing." (tw)


Das ausführliche Interview mit Khaled Kaissar lesen Sie in FONDS professionell 4/2021 ab Seite 206 oder hier im E-Magazin (Anmeldung erforderlich).