Die EZB hat die Leitzinsen zwar kräftig gesenkt, trotzdem kommen unterschiedliche Signale aus der Welt der Immobilienfinanzierung. Einerseits ziehen die Finanzierungsvolumina wieder an. Andererseits herrscht Zurückhaltung bei der Kreditvergabe.

Der Kreditberater BF direkt meldet, dass sich ein Teil der Banken aus der Finanzierung von Büro- und Handelsimmobilien zurückziehe. "Büroimmobilien werden seit einigen Jahren als deutlich risikobehafteter gesehen als zuvor", berichtet Francesco Fedele, CEO der BF direkt AG. Nur noch zwei Drittel statt früher 90 Prozent der Finanzierer würden in dieser Assetklasse Kredite zur Verfügung stellen.

Bei den Handelsimmobilien ist die Zurückhaltung noch größer. Etwa zwei Fünftel der Institute engagieren sich in diesem Bereich. Aber bis zum Beginn der Corona-Pandemie im ersten Quartal 2020 finanzierten zwischen 60 und 80 Prozent derartige Immobilien. "Eine Erholung auf alte Höhen zeichnet sich nicht ab", so BF direkt. Und Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, ergänzt: "Insbesondere Shopping-Center und High-Street-Immobilien werden deutlich kritischer gesehen."

Neben Büro war das Wohnsegment mit über 90 Prozent über einen langen Zeitraum das beliebteste Segment bei den Finanzierern. Doch auch Bestandsimmobilien der Nutzungsart Wohnen mussten laut BF direkt "Federn lassen", wobei sich seit dem vierten Quartal 2023 der Wert zwischen 80 und 90 Prozent bewegt.

Bremsklötze für die Nachfrage
Die DZ Bank berichtet unterdessen, dass das Neugeschäft in der privaten Immobilienfinanzierung in Deutschland "sehr gut ins Jahr gestartet" sei. Im ersten Quartal 2025 haben die deutschen börsennotierten Großbanken insgesamt 61 Milliarden Euro für Wohnimmobilienkredite zur Verfügung gestellt. "Das Neugeschäft hat damit das höchste Niveau seit dem zweiten Quartal 2022 erreicht", so die DZ Bank. Der Umsatzrekord von 84 Milliarden Euro wurde im ersten Quartal 2022 erreicht.

Euphorie ist dennoch nicht ausgebrochen. DZ-Analyst Philipp Häßler schreibt: "Wir gehen nicht davon aus, dass das starke erste Quartal im Laufe des Jahres erneut erreicht werden wird. Wir sehen das Risiko leicht steigender Immobilienkreditzinsen, da die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen leicht steigen sollten, was sich dämpfend auf die Nachfrage nach Immobilienkrediten auswirken dürfte, und außerdem wollen die deutschen Banken nach einer Lockerung im ersten Quartal die Kreditvergabestandards im zweiten Quartal wieder etwas verschärfen."

Refinanzierungen kurbeln das Geschäft an
Deutlich positiver gestimmt ist der Immobiliendienstleister CBRE, der eine "verbesserte Stimmung unter den Kreditgebern" in Europa sieht und sich dabei auf eine selbst durchgeführte Umfrage aus dem Frühjahr beruft. Demzufolge planen rund 80 Prozent der Kreditgeber, ihre Vergaben in diesem Jahr auszuweiten, wobei Nicht-Bank-Kreditgeber, darunter Kreditfonds, Versicherungsgesellschaften und Investmentbanken, ein stärkeres Wachstum der Kreditvergabe erwarten als traditionelle Banken. Das Umsatzwachstum wird laut CBRE in erster Linie durch Refinanzierungen entstehen.

"Das verstärkte Engagement sorgt für mehr Liquidität, wobei die Kreditgeber die Eigenkapitalschwellen senken und die Finanzierungskosten senken, um sich Geschäft zu sichern", berichtet Chris Gow, Head of Debt & Structured Finance bei CBRE für Europa. Der Fokus der Finanzierer liege auf den Assetklassen Wohnen, Industrie & Logistik sowie Hotel. Im Einzelhandel sei das Interesse wieder größer geworden. (ae)