Anbieter von Immobilienfonds werden künftig Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen müssen – sonst laufen sie Gefahr, dass ihre Produkte kaum noch Abnehmer finden. Zu diesem Fazit kommt Martina Hertwig, Partnerin und Steuerberaterin bei der Beratungsgesellschaft Baker Tilly und Präsidiumsmitglied des Immobilienverbandes ZIA.

Hertwig argumentiert mit der EU-Offenlegungsverordnung, die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) ab März nächsten Jahres zu mehr Transparenz beim Thema Nachhaltigkeit zwingt. Künftig muss jede KVG umfassende ESG-Informationen veröffentlichen. "Nachhaltigkeit wird in der Pflichtkommunikation ein zentrales Kriterium werden – so wie es aktuell beispielsweise das Thema Risiken bereits ist", heißt es in einer Pressemitteilung von Baker Tilly. Die Vorgaben gelten ausdrücklich auch für Immobilienfonds (AIF).

"Negativ-Auszeichnung"
Das Regelwerk verpflichtet jede KVG, auf ihrer Homepage unter anderem darzulegen, wie ESG-Kriterien in konkrete Investitionsentscheidungen integriert und die Auswirkungen von Entscheidungen, die nicht ESG-konform sind, berücksichtigt werden. Erfolgt keine Berücksichtigung, muss dies begründet werden.

"In Bezug auf Immobilienfonds hat das zur Folge, dass die gesamte Nachhaltigkeitsstrategie dort einsehbar sein muss", sagt Hertwig. "Beispielsweise könnte dies in der Praxis bedeuten, dass Objekte nicht mehr an Rüstungsunternehmen vermietet werden oder Strom nur noch aus regenerativen Quellen kommen darf." Unternehmen, die das Thema Nachhaltigkeit ignorieren, müssen offenlegen, dass ESG-Kriterien nicht berücksichtigt wurden, und diese Entscheidung begründen. "Das kommt einer Negativ-Auszeichnung eines solchen Fondsanbieters gleich", meint Hertwig. "In der Praxis werden viele Investoren – vor allem institutionelle – in solche Fonds nicht mehr investieren. Das Gros der Fondsanbieter wird das Thema ESG in seine Strategie integrieren müssen, um nicht in diese Kategorie zu fallen."

"Informationen zur genauen Ausführung fehlen"
Hinzu kommt, dass die ESG-Informationen bald nicht mehr nur auf die Homepage gestellt werden müssen, sondern bei einer Fondszeichnung auch in die "vorvertraglichen" Informationen aufgenommen werden – das sind bei Immobilien-AIF die Prospekte und die "Wesentlichen Anlegerinformationen". Spätestens Ende 2022 müsse aus den Zeichnungsdokumenten hervorgehen, wie das Thema ESG in Investitionsentscheidungen einbezogen wird und wie sich Nachhaltigkeitsrisiken auf die Rendite auswirken können, erläutert Baker Tilly. Werden diese Risiken als irrelevant eingestuft, müsse auch dies erklärt werden.

Die genauen Kriterien und technischen Regulierungsstandards müssen die europäischen Aufsichtsbehörden noch ausarbeiten. Dafür haben sie bis 30. Dezember 2020 Zeit. "Hier prescht die Offenlegungsverordnung vor und macht Vorgaben, zu denen noch die Informationen zur genauen Ausführung fehlen", gibt Christian Reibis, Partner und Wirtschaftsprüfer bei Baker Tilly, zu bedenken. "Die Fragen, die noch offen sind, sind komplex. Im Grunde geht es darum, wie Nachhaltigkeit messbar gemacht werden kann." (bm)