Claus Thomas ist seit 2019 Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany. Die deutsche Immobilientochter der französischen Großbank betreut Immobilienfonds und bietet Immobilieninvestments für Institutionelle und Privatanleger an.

Herr Thomas, welche Instrumente gibt es, sich mit Immobilien gegen Inflation zu schützen?

Claus Thomas: In vielen Mietverträgen, mittlerweile auch in Wohnungsmietverträgen, wurden Indexklauseln vereinbart, die auf verschiedene Weise greifen: Je nachdem kann daraufhin die Inflation in Gänze oder beispielsweise zu 70 oder 80 Prozent in Form einer entsprechenden Mieterhöhung an den Mieter durchgereicht werden.

Angesichts der geringen bis gar nicht vorhandenen Inflation in den vergangenen Jahren, ist – wenn überhaupt – nur alle paar Jahre mal geringfügig angepasst worden. Welche Erfahrungen machen Sie inzwischen? Funktioniert der Schutzmechanismus, wenn es ernst wird, oder sind Mieter damit überfordert?

Thomas: Bislang haben wir damit keine Probleme, vielleicht muss man sagen: noch keine. Die Inflation ist erst seit einigen Monaten so hoch und in der Regel wird nicht unterjährig angepasst. Bei Corona war das anders. Da haben viele Mieter, vor allem aus den Bereichen Gastronomie und Einzelhandel, umgehend nachverhandeln wollen. Die eigentliche Nagelprobe müssen die Indexklauseln noch bestehen, und hier wird es wesentlich auf die Bonität des Mieters ankommen. Kann er die Mieterhöhung nicht leisten und würde insolvent werden, dann hilft Ihnen die schönste Klausel nichts.

Durch Corona sind ja inzwischen beide Seiten schon darin geübt, gegebenenfalls Verhandlungen zu führen.

Thomas: Ja, richtig. Man kennt sich gewissermaßen schon. Wenn es problematisch wird, muss man halt miteinander reden und schauen, wie man mit der Situation umgeht. Denn auch hier gilt, dass der Vermieter nichts davon hat, wenn er seinem Mieter die Luft zum Atmen nimmt. In der Regel ist aber bei gewerblichen Mietern die Miete ein vergleichsweise kleiner Kostenblock. Je nach Branche sind Personal und Wareneinsatz die größeren Posten, da tun sich einstweilen die größeren Baustellen auf.

Eine hohe Inflation kann mehrere Ursachen haben. Neben der Erhöhung der Geldmenge etwa auch Ressourcenknappheit. Wirken sich solche Unterschiede auch auf die Immobilienwirtschaft unterschiedlich aus?

Thomas: Ja, weil die konjunkturellen Auswirkungen andere sind. Die aktuelle Inflation ist in erster Linie auf Rohstoff-, Personal- und Lieferengpässe zurückzuführen, nicht auf eine erhöhte Geldmenge. Das heißt, dass die Preise auch wieder zurückgehen würden, wenn die Infrastruktur wieder funktionieren würde. Dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit im Prinzip ungeschmälert vorhanden ist, sehen Sie auch daran, dass es – zumindest in den guten Lagen – nach wie vor so gut wie keinen Leerstand gibt.

Welche Auswirkungen haben die aktuellen Erfahrungen auf künftige Vertragsgestaltungen? Mieter werden viel genauer als bisher auf den Teil des Kleingedruckten schauen, in dem es um die Anpassungen der Miete an die Inflation geht.

Thomas: Differenzierungen gab es ja auch bisher schon, etwa im Einzelhandel, wo Sie die Miete üblicherweise nur zu einem Teil an die Inflation anpassen können. Aber es ist klar, dass entsprechende Passagen im Mietvertrag künftig mehr Aufmerksamkeit bekommen werden. Bei der Beurteilung der Bonität eines Mieters wird es ebenfalls zusätzliche Aspekte geben. Man wird stärker darauf achten, das Geschäftsmodell eines Mieters zu verstehen und ob es dem Mieter möglich sein wird, seinerseits Preissteigerungen an seine Kunden weiterreichen zu können.

Vielen Dank für das Gespräch. (tw)


Eine Analyse des Potenzials und der Grenzen von Immobilien als Inflationsschutz finden Sie in der aktuellen Heftausgabe 2/2022 von FONDS professionell ab Seite 222. Angemeldete Nutzer können den Beitrag auch hier im E-Magazin lesen.