Die Ratingagentur Scope untersucht regelmäßig den Markt der offenen Immobilienfonds. Gegenstand ihrer Analysen sind inzwischen 27 offene Immobilienfonds, die zusammen für ein Investitionsvolumen von mehr als 120 Milliarden Euro stehen. 2022 erzielten sie eine durchschnittliche Rendite von 2,6 Prozent.

Mietrendite
Während der Corona-Pandemie der vergangenen Jahre gingen die Mieterträge all jener Immobilien zurück, deren Mieten an den Umsatz gekoppelt waren, den die Mieter darin erzielten. Einkaufscenter waren davon besonders betroffen. Viele haben mit ihren Vermietern Stundungen verabreden können. Nach Lockerung der Corona-Maßnahmen kommen inzwischen Umsatzmieten zurück, und teilweise wurden im vergangenen Jahr Mietstundungen wieder ausgeglichen. Auch die Inflation hat hier eine positive Auswirkung: Weil viele Gewerbemietverträge indexiert sind, erhöhen sich die Mieterlöse.

Das sorgte nach mehreren Jahren erstmals wieder für einen Anstieg der Mietrendite offener Immobilienfonds auf 3,7 Prozent. Das Vor-Corona-Niveau mit 4,0 Prozent wurde aber noch nicht wieder erreicht. Nach Einschätzung von Scope wird sich dieser Trend mittelfristig fortsetzen.

Wertänderungsrendite
Im gewichteten Durchschnitt wurden die Portfolios der offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr um ein Prozent höher bewertet als im Jahr zuvor. 2019 waren es 1,5 Prozent. Die Zeit regelmäßiger Aufwertungen dürfte laut Scope einstweilen vorbei sein. Die Folge: Wertänderungsrenditen offener Immobilienfonds werden sich abschwächen.

Scope betont allerdings die Abhängigkeit dieser Renditevariablen vom Standort der jeweiligen Immobilie. Deutliche Aufwertungen gebe es nämlich nach wie vor bei Objekten in sehr guten Lagen und mit guter Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Auch die unterschiedlichen Nutzungsarten erfahren unterschiedliche Wertzuschreibungen: Shoppingcenter sind trotz der Rückkehr von Umsatzmieten weiterhin unter Druck, Hotels könnten sich schneller stabilisieren.

Liquiditätsrendite
Bei Fonds, die ihre liquiden Mittel in Anleihen geparkt haben, leisteten Liquiditätsanlagen offener Immobilienfonds im volumengewichteten Jahresdurchschnitt 2022 mit minus 1,9 Prozent einen negativen Beitrag zur Gesamtrendite der Fonds. Anleihen werteten durch die Zinserhöhungen stark ab.

Besser werden Fonds abschneiden, die ihre Liquiditätsreserven bei Banken geparkt haben. Wegen der zum Teil noch nicht vorliegenden Jahresabschlüsse hat Scope sie jedoch noch nicht berücksichtigen können. Ihr Beitrag zum Gesamtdurchschnitt wird das Ergebnis weniger schlimm aussehen lassen, schätzt Scope und geht für 2023 sogar von neuen Höchstständen oberhalb der 2014er Rekordmarke von 0,7 Prozent aus.

Ausblick
Steigende Zinsen und steigende Inflation sowie die Verunsicherung auf dem Transaktionsmarkt werden die Entwicklung offener Immobilienfonds auch weiterhin beeinträchtigen. Dennoch erwartet Scope für das laufende Jahr eine durchschnittliche Performance zwischen 2,0 und 2,5 Prozent, schließlich verfügten viele Fonds über weiterhin attraktive Objekte und hohe Vermietungsquoten mit bonitätsstarken Vertragspartnern. Dass die Fremdkapitalquoten relativ niedrig und die Liquiditätsquoten relativ hoch seien, steht den weiterhin bestehenden Marktrisiken auf der Habenseite gegenüber. (tw)