So steuern offene Immobilienfonds jetzt ihre Liquidität
Ziehen Anleger zu viel Geld aus ihren Fonds ab, blieb den Anbietern bislang nur die Option, die Anteilsrücknahme auszusetzen. Seit Neuestem müssen sie mindestens ein weiteres Tool fürs Liquiditätsmanagement bieten. FONDS professionell ONLINE zeigt, zu welchen Instrumenten die Anbieter greifen.
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Mit der Verabschiedung des Fondsrisikobegrenzungsgesetzes Mitte April dieses Jahres mussten alle offenen Immobilienfonds ihr Instrumentarium anpassen, mit dem sie ihre Liquidität steuern. Zusätzlich zur seit Einführung des KAGB schon gegebenen Möglichkeit, Anteilsrücknahmen auch über die zwölfmonatige Kündigungsfrist hinaus auszuzusetzen, müssen sie aus einem Katalog an Liquiditätssteuerungsinstrumenten mindestens ein weiteres installieren, um einem unkontrollierbaren Mittelabfluss vorzubeugen.
Der ins KAGB neu eingefügte Paragraf 25a listet – neben der Aussetzung von Rücknahmen – folgende weitere Liquiditätsmanagementtools (LMT) auf: Rücknahmebeschränkung (Gating), Rückgabegebühr, Swing Pricing (also die Einpreisung anteiliger Liquiditätskosten bei der Berechnung des Nettoinventarwerts), Dual Pricing (bei dem Liquiditätskosten in die Berechnung von Ausgabe- und Rücknahmepreisen einfließen), eine Verwässerungsschutzgebühr, eine Sachauskehr und die Abspaltung illiquider Anlagen.
Einige Instrumente sind für offene Immobilienfonds ungeeignet
Die LMTs Swing Pricing und Dual Pricing sowie die Erhebung einer Verwässerungsschutzgebühr sind nach Einschätzung des BVI nur für solche Fonds geeignet, die ihre Liquiditätskosten beispielsweise anhand einer Geld-Brief-Spanne belastbar ausweisen können, was bei offenen Immobilienfonds aber nicht der Fall ist.
Mit dem LMT "Sachauskehr" ist gemeint, dass der gekündigte Anteil eines Anlegers mittels der Übereignung eines gesamten Portfolioobjekts an diesen Anleger ausbezahlt würde, was aber für Publikumsfonds wegen zu geringer jeweiliger Anteilsgröße nicht in Betracht kommen wird.
Die meisten entschieden sich für die Rücknahmegebühr
Das zusätzliche LMT, das die meisten Anbieter für ihre künftige Liquiditätssteuerung etabliert haben, ist eine Rücknahmegebühr. Wer Fondsanteile zurückgeben will, muss zunächst die zwölf Monate Kündigungsfrist abwarten und dann einen prozentualen Anteil gemessen am Wert der Anteile zum Zeitpunkt ihrer Rücknahme zahlen. Die Gebühr kommt dem jeweiligen Fonds, also den verbliebenen Anlegern, zugute.
Im Gegensatz zu den anderen Anbietern favorisiert beispielsweise Union Investment das Instrument der Rücknahmebeschränkung (Gating). "Die Rücknahme von Fondsanteilen kann je Börsenhandelstag quotal eingeschränkt werden, sofern die Aktivierungsschwelle durch die vorliegenden Rücknahmeverlangen erreicht ist", sagt Carsten Thiel, Leiter Fondsmanagement Immobilien bei Union Investment. Die DWS behält sich vor, bei ihren drei offenen Immobilienfonds sowohl mit einer Rückgabegebühr als auch mit einem Gating-Mechanismus zu arbeiten. (tw)
In FONDS professionell 2/2026 lesen Sie ab Seite 222 mehr zu den Beweggründen, warum verschiedene Anbieter sich für unterschiedliche LMTs entschieden haben. Angemeldete Nutzer können den Beitrag auch hier im E-Magazin abrufen. In der Bilderstrecke oben sehen Sie, welcher Fonds welches LMT gewählt hat und ab welcher Schwelle es aktviert wird.
