Taugen Immobilien als Inflationsschutz?
Seit die Teuerung steigt, mehren sich Angebote, mit Immobilieninvestments ihre negativen Auswirkungen zu bekämpfen. Das kann funktionieren, wenn man sich darüber im Klaren ist, dass auch hier gilt: Es kommt drauf an.
Häufig wird ein Immobilieninvestment als Instrument beworben, sich gegen inflationsbedingten Wertverlust zu schützen. Das ist nicht ganz falsch. Zu häufig wird jedoch zu wenig differenziert. Denn gegen Inflation hilft eine Immobilie nur unter bestimmten Umständen. Ihre Qualität und die Qualität ihres Standorts müssen stimmen, die Nachfrage nach ihr muss stark sein – und dann muss auch noch der Mietvertrag gezielt darauf ausgerichtet sein, die negativen Auswirkungen der Inflation zu kompensieren.
Indexierte Mietverträge
Vor allem bei Gewerbeimmobilien sind des Öfteren indexierte Mietverträge anzutreffen. Darin einigen sich Mieter und Vermieter darauf, die Miete regelmäßig an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) anzupassen. "Die Indexierung der Miete ist das Mittel der Wahl, um gegen die Inflation zu arbeiten", bestätigt Andri Eglitis, Leiter Research bei Swiss Life Asset Managers.
Die Anpassung erfolgt jedoch auch bei indexierten Mietverträgen nicht grundsätzlich in voller Höhe. Es gibt Verträge mit entsprechenden Klauseln, die einen bestimmten Modus der Anpassung vorsehen. Vor allem bei Pflegeimmobilien und Einzelhandelsimmobilien ist häufig geregelt, dass die Entwicklung des VPI erst einen gewissen Schwellenwert überschritten haben muss, bevor es zu einer Anpassung kommt, und auch dann wird gegebenenfalls nur zu einem bestimmten Prozentsatz angepasst.
Wertsteigerung per se ist Wunschdenken
Immobilien würden per se eine Wertsteigerung erfahren, die oberhalb der Inflation liegt, lautet ein weiteres, häufig zu hörendes Argument. In gewisser Hinsicht stimmt das sogar. Vergleicht man die Teuerungsrate für Wohnimmobilien in Deutschland mit der Zunahme der Geldmenge während der vergangenen fünf Jahre, dann bestätigt sich tatsächlich: Die Wertsteigerung deutscher Wohnimmobilien haben im Durchschnitt den Wertverlust des Geldes mehr als kompensiert.
Man muss allerdings – wie so häufig – auch hier differenzieren. Denn der Wert einer Immobile entsteht nicht aus sich selbst heraus, sondern durch die Nachfrage nach ihr, und die variiert nach Nutzungsart, Standort und Qualität der Immobilie. (tw)
Unter welchen Umständen Immobilien als Inflationsprävention funktionieren und wie Inflationsannahmen gezielt als Stellschraube in Projektkalkulationen genutzt werden, lesen Sie in der aktuellen Ausgabe 4/2021 von FONDS professionell ab Seite 218 oder hier im E-Magazin.
