Die Ratingagentur Scope hat ihre Bewertungen für 19 offene Immobilien-Publikumsfonds aktualisiert (siehe Tabelle unten). Fünf Fonds wurden runter-, zwei raufgestuft. Bei zwölf Fonds blieb die Note stabil. Vor einem Jahr wertete Scope mehr als die Hälfte der Fonds ab. So gesehen, urteilt Scope-Analystin Sonja Knorr, habe sich die Lage im Jahr 2025 stabilisiert.

Hintergrund dafür ist laut Einschätzung von Scope, dass sich wesentliche immobilienwirtschaftliche Parameter als robust erwiesen haben: Die Vermietungsquoten sind stabil, die Mietvertragslaufzeiten solide, die Diversifikation ist breit. Die durchschnittliche Fremdkapitalquote ist zwar leicht gestiegen, liegt aber weiterhin auf einem moderaten Niveau.

Hoher Mittelabfluss und hohe Fremdkapitalquoten
Gleichwohl stand das Jahr 2025 für offene Immobilienfonds im Zeichen hoher Nettomittelabflüsse. Laut Zahlen der Bundesbank schrumpfte ihr Gesamtvolumen um 7,6 Milliarden Euro. Scope gegenüber haben zwar einige Gesellschaften ein leicht rückläufiges Kündigungsaufkommen im laufenden Jahr kommuniziert, insgesamt werden offenen Immobilienfonds aber auch 2026 weitaus weniger Mittel zufließen als aus ihnen abfließen.

Im Durchschnitt sind die Immobilien aller von Scope bewerteten Fonds zu 92,5 Prozent vermietet, das entspricht ziemlich genau dem Wert des Vorjahrs. Die durchschnittliche Kreditquote ist von 18,1 auf 18,6 Prozent leicht gestiegen, liegt jedoch nach wie vor deutlich unterhalb der regulatorischen Höchstgrenze von 30 Prozent. Allerdings bewegt sich etwa die Hälfte der analysierten Fonds bereits sehr nahe an der kritischen Grenze.

Stabile Mietverhältnisse, aber enttäuschende Performance
Die Mietverträge der Fondsimmobilien laufen zum Stichtag 31. Dezember 2025 im Durchschnitt noch knapp sechs Jahre, ähnlich wie im Vorjahr, und der Mietermix setzt sich aus einer Vielzahl an Branchen zusammen. Mit knapp elf Prozent sind Büros für Unternehmens-, Rechts- und Steuerberater am stärksten vertreten. 4,5 Prozent der Mieterträge aller Fonds kommen aus dem Segment Wohnen, 3,3 Prozent aus dem Segment Logistik.

Im Durchschnitt erzielten offene Immobilienfonds im vergangenen Jahr eine Rendite von minus 1,2 Prozent. Die Spannweite reicht von 3,1 Prozent beim KGAL Immosubstanz bis minus 17,8 Prozent beim Leading Cities Invest von Kanam Grund. Scope rechnet für das laufende Jahr mit einer leichten Erholung der durchschnittlichen Rendite auf zwischen minus 1,5 und minus 0,5 Prozent.

Neues Liquiditätsmanagement könnte zu weiterer Stabilisierung beitragen
Die jüngst wieder gestiegenen Zinsen machen offenen Immobilienfonds das Leben nicht gerade leichter. "Der Anstieg der Zinsen ab 2022 hat die Fonds gleich doppelt unter Druck gesetzt. Zum einen wurden alternative Anlagen im festverzinslichen Bereich attraktiver, zum anderen sanken die Immobilienbewertungen, was die Performance der Fonds nach unten zog", heißt es in der Scope-Analyse. Dieses Szenario könnte sich angesichts steigender Inflation und dadurch ausgelöster weiterer Zinsschritte verstetigen.

Positiv bewertet Scope die verpflichtende Einführung weiterer Liquiditätsmanagementtools durch das Fondsrisikobegrenzungsgesetz. Die meisten Anbieter haben sich dafür entschieden, eine Rückgabegebühr zu erheben, wenn zu viele Anleger gleichzeitig kündigen. Einige Gesellschaften setzen auf einen Gating-Mechanismus, also eine quotale Beschränkung der Rücknahmen, oder sehen sogar beide Instrumente als mögliche Option vor. (tw)