Nachdem es im Juni vergangenen Jahres zu einer spektakulären Abwertung des offenen Immobilienfonds Uniimmo Wohnen ZBI kam, hatte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg eine Klage gegen das Fondsmanagement eingereicht. Sie wirft dem ZBI Fondsmanagement vor, in den Verkaufsunterlagen mit einer inadäquaten Risikobewertung gearbeitet zu haben. Eine Einstufung in die SRI-Klasse "2" oder "3" würde die Volatilität der Immobilienpreise nicht angemessen widerspiegeln und sei "geradezu absurd", wie es Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale, ausdrückte.

Am vergangenen Freitag (24.1.) wurde der Fall vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth verhandelt, ein Urteil ist allerdings noch nicht ergangen. Denn gemäß Informationen des "Handelsblatts" hatte die Beklagte ZBI vor dem Termin einen Schriftsatz eingereicht, den das Gericht erst noch juristisch würdigen müsse. Es hat die Verkündung eines Urteils für den 21. Februar in Aussicht gestellt.

Umstrittene Risikokennzahl "Summary Risk Indicator" (SRI)
Bei der gerichtlichen Auseinandersetzung geht es um die Einstufung in sogenannte SRI-Klassen. In den Basisinformationsblättern müssen Anbieter eine Selbsteinschätzung auf einer siebenstufigen Skala vornehmen (1 = geringes Risiko, 7 = hohes Risiko), die Anlegern ermöglichen soll, das Risiko einer Anlage einzuschätzen. ZBI arbeitete noch im Mai 2024, also unmittelbar vor einer negativen Wertberichtigung des Portfolios um rund 17 Prozent, mit einem Risikoindikator von "2" und setzte ihn dann auf "3". Die Verbraucherzentrale argumentiert, dass schon vorher "6" die angemessene Risikoklasse gewesen wäre.

Sollte das erwartete Gerichtsurteil der Klage entsprechen, hätte das weitreichende Folgen für die gesamte Branche der offenen Immobilienfonds. Denn eine wesentliche Voraussetzung für eine Einstufung in die Risikoklasse "2" oder "3" ist, dass die Werte der Fondsobjekte mindestens monatlich ermittelt werden, was aber bei den Fondsportfolios nicht nur beim Wohnen ZBI, sondern branchenweit nicht der Fall ist. Fonds, die noch nicht ausreichend lange ihre Wertentwicklung dokumentieren können, können auch mit einer "geeigneten Benchmark" oder einem "Stellvertreter" arbeiten, was aber die Risikoaufklärung der Anleger in der Regel nicht transparenter macht. (tw)