Der demografische Wandel führt dazu, dass der Anteil alter und pflegebedürftiger Menschen an der Gesellschaft immer größer wird. Entsprechend steigt auch der Bedarf an Pflegeplätzen, schon jetzt ist die Nachfrage größer als das Angebot. Wenn die geburtenstarken Jahrgänge, die Babyboomer, ins Renten- und Pflegealter kommen, wird sich die Situation weiter zuspitzen.

Verschiedene Studien gehen davon aus, dass sich die Anzahl der Pflegebedürftigen im Laufe der kommenden 20 Jahre etwa verdoppeln wird. In eine Pflegeimmobilie zu investieren, scheint vor diesem Hintergrund eine zukunftssichere Sache zu sein. Der Markt entsprechender Investmentangebote hat sich jedoch stark gewandelt und ein prüfender Blick auf einige Angebote mahnt zur Vorsicht.

An die Stelle von Pflegeimmobilien-Fonds ist das einzelne Apartment getreten
In den vergangenen Jahren konnte man über geschlossene Fonds in Pflegeimmobilien investieren. Sie hielten ein oder mehrere Objekte im Bestand und schlossen über die Eigentümergesellschaft, deren Teilhaber die Anleger wurden, Verträge mit Heimbetreibern, die sich um die Bewirtschaftung der Immobilie kümmern. Die gesetzliche Regulierung des Pflegemarkts ist jedoch strikter geworden und Baukosten haben zugenommen, die erzielbaren Mieten haben sich aber nicht verändert, so dass es schwieriger geworden ist, ganze Pflegeimmobilien rentierlich zu bewirtschaften.

Das Angebot an Fonds mit ganzen Pflegeimmobilien ist entsprechend in den vergangenen zwei Jahren stark zurückgegangen. Dafür brummt das Geschäft mit einzelnen Pflegeapartments. Zahlreiche Anbieter vermitteln Privatanlegern Teileigentum an großen Pflegeimmobilien. Der Investor ist dann Eigentümer eines von möglicherweise 100 Apartments in einem Pflegeheim.

Der rechtliche Rahmen ist ein anderer – und kaum geeignet
Ein Pflegeapartment als Investment ist nicht nur kleinteiliger als ein ganzes Heim in einem Fonds, es wird für die Bestandshaltung auch ein anderer gesetzlicher Rahmen herangezogen. Geschlossene Fonds müssen dem Kapitalanlagegesetzbuch genügen, in das zahlreiche Erfahrungen mit dem vormals grauen Kapitalmarkt Eingang gefunden haben und das ein relativ hohes Maß an Anlegerschutz gewährt. Wer ein Pflegeapartment direkt besitzt, der fällt unter das Wohnungseigentum-Gesetz (WEG), das Rechte und Pflichten der Teileigentümer regelt.

Weil das WEG jedoch vor allem auf die Belange einer Wohnimmobilie abstellt, besteht die Gefahr, dass es für den Betrieb einer Spezialimmobilie wie ein Pflegeheim eine gar nicht geeignete Maßgabe ist. Es schreibt zum Beispiel vor, dass bauliche Veränderungen nur auf Basis eines einstimmig gefassten Beschlusses aller Mitglieder einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft vorgenommen werden dürfen. Muss ein Pflegeheimbetreiber umbauen, zum Beispiel, weil das Pflegegesetz eine neue Höchstzahl erlaubter Doppelzimmer vorgibt, dann stehen ihm kaum überwindbare Hindernisse im Weg.


Neben organisatorischen und gesetzlichen Unwägbarkeiten ist ein Investment in Pflegeapartments einer Reihe spezifischer Interessenskonflikte ausgesetzt, betriebswirtschaftliche Eckdaten erscheinen häufig unplausibel und nicht zuletzt tauchen in der vertrieblichen Rhetorik unhaltbare Garantieversprechen auf. Eine ausführliche Darstellung finden Sie in der aktuellen Ausgabe von FONDS professionell ab Seite 204. Angemeldete Nutzer können den Beitrag auch hier im E-Magazin lesen. (tw)