Seit fünf Jahren lässt der Immobilienmakler Accentro das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) regelmäßig untersuchen, ob die Wohnkosten eines Mieters oder die eines Eigentümers höher sind. Ergebnis der aktuellen Studie: In fast allen deutschen Landkreisen ist es günstiger als Selbstnutzer in den eigenen vier Wänden, anstatt zur Miete zu wohnen. Im Vergleich zu den Studienergebnissen der Vorjahre hat sich die Differenz der Kosten sogar noch erhöht.

Das IW begründet den Vorteil der Wohneigentümer mit im Laufe der vergangenen Jahre immer weiter gesunkenen Zinsen für Hypothekendarlehen. Zwar seien auch die Kaufpreise gestiegen, analysiert das IW, "jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten."

Grundlage des Vergleichs ist der "Wohnnutzerkostenansatz"
Um einen Vergleich zwischen den Kosten zu ermöglichen, die Selbstnutzer und Mieter haben, bedient sich das IW des Wohnnutzerkostenansatzes. Er berücksichtigt zum Beispiel, dass ein Vergleich von Annuitätenzahlungen, also den monatlichen Aufwendungen für Zins und Tilgung eines Kredits, mit der monatlichen Miete zu simpel wäre. Denn mit den Tilgungszahlungen baut der Selbstnutzer Vermögen auf, was bei Mietern nicht stattfindet.

Methodisch berücksichtigt werden stattdessen seitens des Selbstnutzers die Höhe des Fremdkapitalanteils und die damit verbundenen Zinskosten, Kosten für Sanierung und Abschreibung sowie eine langfristige Wertenwicklung der Immobilie. Außerdem wird in Anschlag gebracht, was dem Selbstnutzer an Zinseinkünften auf dem Kapitalmarkt entgeht, weil er Eigenkapital in seine Immobilie investiert hat.

Beispielrechnung
Zur Illustration rechnet das IW einen Beispielfall wie folgt durch. Der Kaufpreis einer Wohnung beträgt 4.000 Euro je Quadratmeter, Erwerbsnebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag belaufen sich auf elf Prozent. Der Kaufpreis wird zu 78 Prozent über ein Darlehen finanziert, das mit 1,5 Prozent pro Jahr zu verzinsen ist. 2,5 Prozent hätte der Käufer indes für seinen Eigenkapitalanteil erwirtschaften können, wenn er ihn am Kapitalmarkt angelegt hätte. Als langfristige Preissteigerungsrate werden 2,5 Prozent angesetzt.

Auf der Basis dieser angenommenen Eckdaten errechnet das IW Wohnnutzerkosten in Höhe von 92 Euro je Quadratmeter und Jahr beziehungsweise 7,69 Euro je Monat und schließt: "Bei einer hypothetischen Miethöhe von neun Euro pro Quadratmeter läge der Wohnnutzerkostenvorteil somit bei rund 15 Prozent."

Regionale Unterschiede enorm
Ein so errechneter Kostenvorteil, den Selbstnutzer gegenüber Mietern haben, betrug 2019 im bundesweiten Durchschnitt 48,5 Prozent. Er beschränkt sich dabei nicht bloß auf ländliche Gebiete beziehungsweise Regionen mit niedrigen Kaufpreisen, sondern ist bundesweit auch in den eher hochpreisigen Großstädten zu beobachten: "In den Top-7-Städten reicht der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 35,1 Prozent (Berlin) bis 59,5 Prozent (Köln)", fasst das IW zusammen.

Dass das Wohnen im selbstgenutzten Eigentum so viel günstiger ist, erlaube auch Rückschlüsse auf die weitere Entwicklung des Wohnungsmarktes. Denn der in der Studie gewählte Wohnnutzerkostenansatz, sagt das IW, zeige, dass der Markt keineswegs überbewertet und das Rückschlagpotenzial für den Wohnungsmarkt begrenzt sei. "Ein Crash mit einer Preisreduktion von mehr als 20 Prozent, wie er teilweise angenommen wird, erscheint unwahrscheinlich." (tw)