Der Tourismus blüht, die Hotellerie floriert. Nicht nur Touristen, auch Investoren stürmten im vergangenen Jahr den Hotelmarkt. Die Anleger gaben etwas mehr als fünf Milliarden Euro für entsprechende Investments in Deutschland aus, zeigen Zahlen der Beratungsgesellschaft Colliers. Dabei floss im Segment der Objekte mit einem Investitionsvolumen bis 50 Millionen Euro besonders viel Kapital in B- und C-Märkte. Das liegt zum einen an dem Druck, der auf den Renditen in den Top-7-Städten lastet, und zum anderen an der Angst vor Überkapazitäten.

"Eine Überkapazität auf dem Gesamtmarkt gibt es aber nicht", betont Axel Deitermann, Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Hotel Affairs, im Gespräch mit FONDS professionell ONLINE. Die zunehmende Bettenzahl werde von der Nachfrage absorbiert, weil Deutschland als Reiseland sehr attraktiv und gefragt sei – nicht nur in der Stadt, sondern im gesamten Land. "Natürlich müssen Investoren sehr genau prüfen, wo sie investieren", so Deitermann.

Es muss nicht die Metropole sein
Investments in B- und C-Lagen können sehr attraktiv und wirtschaftlich deutlich besser sein als ein neues Hotel an einem A-Standort, meint der Consultant. Erfolgreich werde ein Hotel, wenn es sich auf die veränderten Kundenbedürfnisse etwa mit Blick auf Wellness, Sport und Kinderbetreuung eingestellt und ein entsprechendes Angebot passend zur Lage aufgebaut hat. Wer nicht mitzieht, muss schließen oder über den Preis gehen – und dann irgendwann erst recht schließen. "Das bedeutet: Besser ein gutes Hotel in einer B-Lage als das 25. neue Hotel in einer Großstadt", resümiert Deitermann.

Für den Erfolg eines Hotels sind neben der Lage mehrere Faktoren entscheidend. Die Branche beklagt seit längerem einen Fachkräftemangel und ein Nachwuchsproblem. Ausreichend gutes und engagiertes Personal ist für den Erfolg eines Hotels und damit auch für den Immobilieneigentümer wichtig. "Wir müssen uns also fragen, woher wir die Mitarbeiter bekommen, um die Hotels erfolgreich zu führen und vom guten Marktumfeld profitieren zu können", fasst Arnulf Daxer zusammen. Er ist Manager des Hotels "Courtyard by Marriott" in Oberpfaffenhofen südlich von München, das von einem 2018 aufgelegten Publikums-AIF des Initiators Dr. Peters finanziert wurde.

Steiniger Weg zum Erfolg
Eine weitere Komponente in der Hotelbewirtschaftung ist das Gastronomie-Konzept. Es ist in den Hotels von unterschiedlich hoher Bedeutung – in vielen Häusern ist keine Gastronomie nötig. "Aber an Standorten, an denen es einen wesentliche Umsatz- und Ertragsfaktor darstellt, muss das gastronomische Angebot zur Mikrolage und zum Hotelkonzept passen", erklärt Daxer.

Rooftop- oder Beach-Bars sind ein sehr erfolgreicher Trend, mit die Hotels zunehmend auch einheimische Gäste anlocken. Daxer gibt dabei zu bedenken: "Die Hoteliers sind keine Gastronomen, deshalb sind für das gastronomische Angebote Profis wichtig. Jeder sollte sich auf das konzentrieren, was er wirklich gut kann."

Digitalisierung bietet Chancen
Last but not least hat die Branche nicht nur ihr Personalproblem, wie Marktteilnehmer sagen, vor sich hergeschoben, sondern auch die Herausforderungen der Digitalisierung. Einerseits werden sich die Prozesse im Hotel etwa beim Ein- und Auschecken oder durch Roboter im Zimmerservice verändern. Andererseits bietet die Digitalisierung neue Chancen im Marketing und eine Chance, den Buchungsportalen die Stirn zu bieten. Daxer: "Viele Hotels erweitern ihr Internetangebot aber vor allem deshalb, um neue Zielgruppen anzusprechen, die Interessenten von ihrem Angebot zu überzeugen und Kunden zu binden." (ae)


Axel Deitermann und Arnulf Daxer nehmen an einer Diskussionsrunde teil, die Dr. Peters am Donnerstag, 30. Januar, auf dem FONDS professionell KONGRESS in Mannheim veranstaltet. Details zur Veranstaltung finden Sie hier.