Zur Frage, ob Miet- oder Eigentumswohnungen für durchschnittliche private Haushalte günstiger sind, gibt es unterschiedliche Ansätze in der Beantwortung. Der Vergleich von Nettomieten und Nettokaufpreisen greift dabei aber zu kurz. Der Vergleich der gesamten Wohnkosten ist zielführender und zeigt, dass bundesweit im Durchschnitt das Mieten günstiger als die Anschaffung von Eigentum ist.

Für die Ermittlung der Wohnkostenbelastung hat der Immobiliendienstleister Wüest Partner bei den Mietwohnungen die Angebotsmieten (Median) und die durchschnittlichen Neben- beziehungsweise Betriebskosten zusammengerechnet. Für das Wohneigentum werden neben den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zusätzlich Finanzierungskosten sowie Instandhaltungs- und Unterhaltskosten herangezogen. 

Mietkosten belasten das Haushaltseinkommen relativ gering
Im Mietwohnungsmarkt liegt die Mietkostenbelastung laut Wüest Partner in den meisten Gemeinden Deutschlands zwischen 14 und 19 Prozent. Nur rund acht Prozent der Gemeinden überschreiten eine Belastungsquote von 20 Prozent. Eine Belastung von über 30 Prozent, die als Grenzwert für eine sehr hohe Belastung und als "Leistbarkeitsgrenze" gelten, tritt nur in 0,2 Prozent der Gemeinden auf.

Beim Erwerb von Wohneigentum ist die Spannbreite der Wohnkostenbelastung mit 20 bis 28 Prozent etwas höher. In rund 90 Prozent der Gemeinden liegt die Wohnkostenbelastung über 20 Prozent und in etwa fünf Prozent der Gemeinden sogar über 30 Prozent. "Wohneigentum weist damit in der Breite eine deutlich höhere finanzielle Belastung auf als Mietwohnen", schlussfolgert Sophie Nieder, Senior Economic Market Analyst bei Wüest Partner.

Bundesweit gibt es extrem große Unterschiede
Interessant ist dabei, dass Eigentum in Summe immer noch teurer ist, obwohl die Kaufpreise 2023 und 2024 etwas gesunken sind, gleichzeitig aber die Angebotsmieten in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen sind. Dabei gibt es freilich große regionale Unterschiede. Mit zunehmender Stadtgröße steigt laut Wüest-Analyse auch die Wohnkostenbelastung. In den 80 größten Städten (über 100.000 Einwohner) liegt die durchschnittliche Mietkostenbelastung bei rund 22 Prozent, während sie beim Wohneigentum rund 26 Prozent erreicht.

"In den Top-Sieben-Städten zeigt sich insgesamt eine deutlich erhöhte Wohnkostenbelastung, die vielerorts bereits an die Grenze der Leistbarkeit reicht", berichtet Nieder. Die durchschnittliche Mietkostenbelastung liegt bei knapp 28 Prozent. Berlin ist mit 30,9 Prozent Spitzenreiter, gefolgt von Frankfurt (29,7 Prozent) und München (29,3 Prozent). Dazu erklärt Nieder: "In Berlin ist die Belastung vor allem einkommensseitig getrieben: Das vergleichsweise niedrige Haushaltseinkommen trifft auf relativ hohe Mieten. In München und Frankfurt ist dagegen das hohe absolute Mietniveau ausschlaggebend."

Top-Sieben-Metropolen sind ein teures Pflaster
Im Wohneigentumsmarkt überschreiten die Gesamtkosten in allen Top-Sieben-Städten die 30-Prozent-Marke. München weist mit 36,5 Prozent die höchste Belastungsquote für Wohneigentum auf. Ausschlaggebend sind die sehr hohen Kaufpreise, die sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser bei rund 8.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Selbst das überdurchschnittliche Kaufkraftniveau kann die daraus resultierende Belastung nur begrenzt abfedern. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Berlin (35,8 Prozent) und Hamburg (35,1 Prozent). In Berlin liegt es abermals an den vergleichsweise niedrigen Einkommen und in Hamburg an den überdurchschnittlichen Kaufpreisen. (ae)