Die Mietpreisbreme wirkt. Zusätzliche Instrumente wie der umstrittene Mietendeckel sind nicht nötig, um die Wohnkosten im Griff zu behalten, findet Hagen Ernst, stellvertretender Leiter Research & Portfoliomanagement bei DJE Kapital. Die Klagen über zu hohe Mieten findet der Anlageexperte überzogen, "Mietwucher" bezeichnet er als Mythos. Statistisch gesehen sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren lediglich um ein Prozent gestiegen, die Bruttogehälter hingegen um drei bis vier Prozent. Wohnraum sei für Mieter in Deutschland heute also bezahlbarer als früher, betont Ernst. Vor zehn Jahren belasteten die Mietkosten das verfügbare Einkommen mit 28,3 Prozent, im Jahr 2019 waren es 26,1 Prozent.

Das wahre Problem auf dem Immobilienmarkt besteht laut Ernst darin, dass es schlicht zu wenig Wohnraum gibt. Mehr Neubau könnte die Lage entspannen. Diese Strategie scheint zumindest in den Ballungszentren aufzugehen. Dort steigen die Mieten seit zwei bis drei Jahren weniger stark als in "B-Städten" oder auf dem Land. Die Zahl der Baugenehmigungen macht Hoffnung: Sie ist 2019 um vier Prozent auf 360.600 gestiegen – der höchste Stand seit 2001. Die Wohnraum-Knappheit könnte man laut Ernst auch dadurch lindern, dass Mietwohnungen nicht mehr so einfach in Eigentumsobjekte umgewandelt werden dürfen.

Bedarf an Sozialwohnungen zieht an
Statt auf den bereits gekippten Mietendeckel zu setzen, sollten sich Politiker stärker dem sozialen Wohnungsbau widmen, sagt der DJE-Experte. Das Angebot an Sozialwohnungen ist seit 2002 um 55 Prozent auf 1,1 Millionen geschrumpft. Pro Jahr wären bundesweit mindestens 80.000 neue Sozialwohnungen nötig, gebaut werden lediglich 25.000. Als besonders prekär betrachtet Ernst die Lage in Berlin. In der Bundeshauptstadt ist der Sozialbau-Bestand allein im Jahr 2019 um 20.000 Wohnungen gesunken.

Das größte Risiko für Immobilieninvestoren sieht Ernst derzeit in einem möglichen Zinsanstieg sowie einer stärkerer Regulierung. "Vor allem bei letzterem droht Ungemach, sollte Rot-Rot-Grün bei den Bundestagswahlen gewinnen", warnt er. Sollte der aktuelle Inflationsdruck schwinden und sollten die Notenbanken ihre Niedrigzinspolitik aufrechterhalten, könnten die Immobilienpreise weiter steigen. (fp)