SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2026

Finanzierungen werden teurer Das treibt die Zinsen für Immobilien­ finanzierungen in die Höhe. Hypothekar­ kredite werden von Banken grundsätzlich mit einem Zinsaufschlag auf die Erträge von Staatsanleihen ausgereicht, da das Risiko bei einem Hypothekendarlehen höher ist als bei der Verleihung von Kapi­ tal an Staaten. „Steigende Zinsen verteu­ ern die Finanzierungskosten“, sagt Maxi­ milian Radert, Head of Product Develop­ ment & Research beimMünchner Invest­ mentmanager Kingstone Real Estate. „Das setzt Bewertungen unter Druck.“ Betrof­ fen sind davon auch Core-Immobilien, Objekte in bester Lage und Qualität mit bonitätsstarken Mietern – Immobilien, für die Banken bevorzugt Kredite stellen. Zwar gibt es keine Statistiken zur Ent­ wicklung der Zinsen bei Gewerbeimmo­ bilienfinanzierungen. Banken, Versiche­ rungen und Kreditfonds behalten diese Daten für sich. Jedoch hat der Kredit­ vermittler Dr. Klein einen Anstieg des Durchschnittszinses für private Immo­ bilienfinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit von 3,22 Prozent vor Beginn des Waffengangs auf 3,67 Prozent Ende März beobachtet – ein Plus von 14 Prozent. „Finanzierungen im Core-Segment wären heute noch teurer, wenn Banken in den Monaten vor Beginn des Krieges nicht ihre Margen reduziert hätten, um bei der geringen Zahl von Transaktio­ nen im wettbewerbsintensiven Umfeld Geschäft machen zu können“, sagt Bank­ manager Hoenen. „Der Zinsanstieg frisst nun diese Margenanpassungen auf.“ Erstarrung Das lässt die Immobilienmärkte zuneh­ mend erstarren. „Transaktionen liegen zum Teil auf Eis, und Prozesse laufen langsamer“, sagt Peter Windmeißer, Head of Portfolio Management Real Estate beim Grünwalder Investmentmanager KGAL. „Die lange Liste an Krisen der vergangenen Jahre, in die sich nun der Iran-Krieg samt seinen wirtschaft­ lichen Verwerfungen einreiht, setzen den Immobilieninvestmentmarkt einem erheblichen Stresstest aus“, sagt Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany beim Immobiliendienstleister Savills. Wegen der unsicheren Konjunkturlage mieten Unternehmen zudemweniger Flä­ chen an. Beispielhaft zeigt dies eine neue Studie der Beratungsgesellschaft CBRE für den deutschen Büromarkt. Danach sank hierzulande der Büroflächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzun­ gen im ersten Quartal dieses Jahres auf 516.000 Quadratmeter – ein Minus von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeit­ raum. Dabei war nur der letzte Monat des Quartals vom Krieg überschattet. „Die geopolitische Situation bremst den Markt und führt zu Verzögerungen bei der Entscheidungsfindung“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany bei CBRE. Besonders stark ist das Vermietungs­ geschäft in der Finanzmetropole Frank­ furt eingebrochen. Dort fiel der Flächen­ umsatz im ersten Quartal nach Aus­ wertungen des Immobiliendienstleisters Cushman & Wakefield auf rund 67.200 Quadratmeter und lag damit 65 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. „Die geringe Abschlussdynamik reflektiert eine abwartende Haltung vieler Nutzer“, sagt Hanjo Theiss, Leiter der Frankfurter Nie­ derlassung von Cushman &Wakefield. Regulierung gescheitert Die neuerlichen Schieflagen und andau­ ernden Verluste bei etlichen Fonds zeig­ ten, dass die Reform von 2013 nicht ausge­ reicht habe, um die Investmentvehikel kri­ senfest zu machen, sagt Ökonom Beyerle. „Steigende Zinsen, veränderte Kapital­ marktbedingungen und wachsende Unsi­ cherheit bringen eine strukturelle Schwie­ rigkeit ans Licht, die schon immer tief im Kern des Produkts verankert war“, sagt Beyerle. „Die Illiquidität von Immobilien lässt sich nur bedingt mit dem Fonds­ anspruch der variablen Rückgabemöglich­ keit vereinbaren.“ Zwar sieht das Gesetz vor, dass ein Investmentvehikel für bis zu drei Jahre eingefroren werden kann, wenn die ein­ jährige Kündigungsfrist zur Liquiditäts­ beschaffung nicht ausreicht. Aber: „Durch eine Schließung gewinnt das Fondsma­ nagement maximal 36 Monate Zeit, die genutzt werden kann, umMarktentwick­ lungen zu beobachten und Liquidität in geordneten Verkaufsprozessen zu generie­ ren“, sagt Bankmanager Hoenen. Gelingt es dem Management innerhalb dieser Zeit nicht, den Fonds wieder flottzube­ kommen, müssen sämtliche Immobilien verkauft und das Investmentvehikel abge­ wickelt werden – just so wie in der Krise in den Jahren nach 2007. Vorbild Schweiz Die Anlageklasse der offenen Immo­ bilienfonds wurde 1938 in der Schweiz erfunden. In den seither verstrichenen 88 Jahren hat es in der eidgenössischen Republik nie eine Fondskrise gegeben. Und anders als in Deutschland haben die Es käme nicht überraschend, wenn weitere Fonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen würden. Stefan Hoenen, Hamburg Commercial Bank SACHWERTE Offene Immobilienfonds SPEZIAL 54 fondsprofessionell.de 2/2026 FOTO: © HAMBURG COMMERCIAL BANK