SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2026

Schweizer Fonds ihren Anlegern in den vergangenen drei Jahren eine Rendite von 33,2 Prozent aus Ausschüttungen und Wertsteigerungen von Anteilsscheinen beschert, zeigt deren Index, der SXI Real Estate Funds Broad. Entsprechend verwundert blicken die Eidgenossen dort auf die Schief­ lagen bei den hiesigen Produk­ ten. „Die Krise der deutschen Fonds ist zum größten Teil haus­ gemacht“, sagt Fredy Hasen­ maile, Chefvolkswirt von Raiff­ eisen Schweiz, dem Dachver­ band der 212 Schweizer Raiffei­ senbanken. In der Schweiz wür­ den Anteile offener Fonds nicht von Banken vertrieben, sondern ausschließlich über die Börse erworben. Zudem könnten die dortigen bloß Schweizer Anle­ gern zugänglichen Investment­ vehikel „frisches Geld durch Kapitalerhöhung nur einwerben, wenn sie eine Immobilie erwer­ ben oder Bestände modernisie­ ren“, sagt Hasenmaile. „Hinge­ gen fließt den deutschen Gefä­ ßen oftmals Kapital von Anlegern zu, auch wenn gar keine konkreten Liegen­ schaftskäufe geplant sind.“ Diese Regelungen habe „die deutsche Banken-Lobby durchgesetzt“, vermutet Stefan Loipfinger, Inhaber des Branchen­ informationsdienstes „Investmentcheck“ in Rosenheim. „Sie kassieren für die Ver­ mittlung der Fondsanteile Ausgabeauf­ schläge von bis zu 5,26 Prozent als Provi­ sion.“ Zugleich setze der von den Banken generierte Kapitalzustrom die Fonds unter Anlagedruck. „Um das Geld zu investie­ ren, erwerben die Fonds oftmals Objekte zu Preisen, die nicht nachhaltig sind“, sagt Loipfinger. „In der bis 2022 andauernden Niedrigzinsphase ist es wiederholt vor­ gekommen, dass mehrere Vehikel in Bie­ terverfahren um dieselben Immobilien im In- und Ausland gebuhlt und dabei gegenseitig die Preise in die Höhe getrie­ ben haben.“ In der Schweiz gibt es diese Gefahr nicht. „Schweizer Fonds nehmen erst dann Kapitalerhöhungen vor, wenn eine ausreichende Einkaufspipeline besteht“, sagt Hasenmaile. „Somit entsteht hier kein Kaufdruck durch unkontrollierte Mittelzuflüsse.“ Zudem bewahre der Bör­ senhandel die Schweizer Fonds vor Not­ verkäufen von Immobilien. „Wer ausstei­ gen will, muss seine Anteile an der Börse veräußern“, sagt Hasenmaile. Alternativen Diese Möglichkeit haben auch jene deutschen Anleger, die auf Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITs) setzen. Bei Letzteren handelt es sich um börsennotierte Immo­ bilienunternehmen mit steuer­ optimiertem Status. Sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, dafür jedoch zu mindestens 90 Prozent an die Aktionäre aus­ schütten. Beyerle sieht diese beiden Produkte als bessere Alternative für indirekte Immobilieninvest­ ments: „Sie bieten Anlegern die Möglichkeit, börsentäglich ein- und auszusteigen.“ RICHARD HAIMANN FP Schweizer Fonds nehmen erst dann Kapitalerhöhungen vor, wenn eine ausreichende Einkaufspipeline besteht. Fredy Hasenmaile, Raiffeisen Schweiz Steigende Zinsen verteuern die Finanzierungskosten. Das setzt Bewertungen unter Druck. Maximilian Radert, Kingstone Real Estate fondsprofessionell.de 2/2026 55 FOTO: © KINGSTONE REAL ESTATE, SAVILLS, RAIFFEISEN SCHWEIZ Bergsteigen mit Immobilien Performance börsennotierter Schweizer Immobilien-AGs Schweizer Alternative zu deutschen offenen Immobilienfonds: „Kein Kaufdruck durch unkontrollierteMittelzuflüsse.“ Quelle:Comdirect -1.000 -500 0 500 1.000 1.500 2.000 ’26I 2025 I 2024 I 2023 I 2022 I 2021 I 2020 I 2019 Mio. Euro 80 % 90 % 100 % 110 % 120 % SXI Real Estate Funds Broad Index ( ’26 I 2025 I 2024 I 2023 I 2022 I 2021 Nettomittelaufkommen o ener Immobilienfonds i Deutschland SXI Real Estate Funds Broad Index (2021=100%) 7,0 Registrie- rungen 5.170 Fonds