Teilverkaufsmodelle haben sich in den vergangenen vier, fünf Jahren recht erfolgreich am Markt etabliert. Sie bieten Senioren an, einen Teil ihrer Immobilie zu veräußern und damit in den Genuss zweier Vorteile zu gelangen. Sie kommen kurzfristig an Liquidität, die ansonsten in ihrer Immobilie gebunden bliebe, und sie können auf Basis eines Nießbrauchrechts weiterhin die ganze Immobilie bewohnen, die ihnen dann aber nur noch zum Teil gehört.

Die Verträge haben jedoch einige Tücken, warnt die Bafin. Sie seien sehr umfangreich und komplex und würden einige Vorteile für die Käuferseite festschreiben, die sich zu erheblichen Nachteilen für die Verkäufer auswirken könnten. "Ein Teilverkauf ist spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden", schrieb die Bafin am vergangenen Freitag (3. März) in ihrem Verbraucherschutz-Newsletter.

Nutzungsentgelt
Das Hauptbedenken, das die Bafin formuliert, ist, dass Teilverkäufer die Risiken des Nutzungsentgelts unterschätzen. Im Gegenzug dafür, dass der neue Miteigentümer dem Teilverkäufer die Nutzung der gesamten Immobilie zugesteht, muss der ihm nämlich ein Nutzungsentgelt bezahlen. In der Regel wird ein bestimmter Prozentsatz des Kaufbetrags vereinbart, der sich am aktuellen Hypothekenzinssatz orientiert zuzüglich eines Aufschlags.

Fünf Prozent des Kaufpreises pro Jahr seien nicht unüblich, stellt die Bafin fest. Der Satz ist umso höher, je länger er festgeschrieben wird. Nach der Festschreibungsphase kann er, je nach allgemeiner Zinsentwicklung, auch rauf gehen. Bei einem fünfprozentigen Nutzungsentgelt ist der Betrag, den man als Teilverkäufer bekommen hat, nach 20 Jahren aufgezehrt, rechnet die Bafin vor.

Werterhalt und wer davon profitiert
Für die laufenden Kosten zum Unterhalt der Immobilie müssen, so die Bafin mit Blick auf eine Reihe untersuchter Verträge, die Teilverkäufer in voller Höhe aufkommen, obwohl es einen Miteigentümer gibt. Handelt es sich um umfangreichere Modernisierungen geht möglicherweise eine Wertsteigerung der Immobilie einher, an der der neue Teileigentümer beim Gesamtverkauf der Immobilie im Erbfall oder bei einem Rückkauf durch die Teilverkäufer oder deren Erben partizipiert, ohne sich daran beteiligt zu haben.

Aber selbst dann, wenn solche Investitionen ausbleiben, sichern sich viele Teilkaufanbieter über eine Werterhaltklausel eine Mindestrendite, unabhängig davon, ob die Immobilie während der Vertragslaufzeit an Wert gewonnen oder verloren hat. Dafür wird häufig der Teilverkaufspreis zuzüglich einer Marge festgelegt. Dieser Zuschlag betrage gerne auch mal 17 Prozent, sagt Katharina Lawrence von der Verbraucherzentrale Hessen im Gespräch mit Sabine Reimer von der Abteilung Verbraucherschutz bei der Bafin.

Rangstellung
Können Teilverkäufer das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen, droht ihnen unter Umständen ein Auszug wider Willen und trotz vereinbarten Nießbrauchrechts. "Der Teufel steckt hier oft im Detail", sagt Nina Jarass Cohen, Rechtsanwältin und Partnerin der Kanzlei FPS. "So droht etwa bei Nichtzahlung des Nutzungsentgelts die Löschung des Nießbrauchrechts im Grundbuch und damit der Verlust des Wohnrechts." Die Konsequenz ist, dass nach Verstreichen einer bestimmten – mehrmonatigen – Frist, in der der Teilverkäufer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt, der Miteigentümer den Auszug verlangen kann.

Auch wenn der Teilkäufer insolvent wird, droht Ungemach. Denn wenn das Nießbrauchrecht des Teilverkäufers nicht im ersten Rang im Grundbuch eingetragen ist, sondern da stattdessen die Bank steht, die den Teilkauf finanziert hat, dann wird die ihre Verwertungsansprüche geltend machen. Aus dem Grund betont beispielsweise der Anbieter Deutsche Teilkauf, dass er immer die Eintragung des Nießbrauchs im ersten Rang des Grundbuchs veranlasse, in dieser Hinsicht aber auch der einzige Anbieter sei. (tw)